Como Funciona uma Ação de Despejo? A Verdade Que Ninguém Contou Sobre Prazos e Custos

Receber um aluguel atrasado mês após mês é uma das situações mais angustiantes para um proprietário de imóvel. E para o inquilino, receber uma notificação de despejo pode gerar medo e incerteza.

A verdade é que pouca gente sabe como funciona uma ação de despejo na prática. Muita informação circula por aí — inclusive errada. O proprietário acha que pode trocar a fechadura, cortar a luz ou simplesmente colocar o inquilino para fora. Já o inquilino acredita que o processo é demorado demais para ter consequências reais.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara e simples como funciona uma ação de despejo no Brasil, quais os prazos envolvidos, os direitos de cada parte e os custos que você precisa considerar. Este conteúdo complementa o que você já viu por aqui sobre direitos e deveres de inquilinos e proprietários e riscos jurídicos em contratos de aluguel. O foco é o mercado de locação do Barreiro, em Belo Horizonte, onde o número de contratos de aluguel só cresce.

Se você é proprietário ou inquilino na região, continue lendo. Informação é o melhor caminho para evitar surpresas desagradáveis.

O Que é uma Ação de Despejo e Quando Ela é Necessária

A ação de despejo é o instrumento jurídico previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que permite ao locador (proprietário) reaver a posse do imóvel alugado de forma legal.

O artigo 5º da lei é claro: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo."

Isso significa que, no Brasil, não existe retomada "por conta própria". O proprietário não pode:

• Trocar a fechadura enquanto o inquilino está fora
• Cortar o fornecimento de água ou energia
• Remover os pertences do inquilino
• Usar de força física ou ameaça para retirar o morador

Qualquer uma dessas atitudes configura exercício arbitrário das próprias razões — o que pode gerar indenização ao inquilino e até caracterizar crime (artigo 150 do Código Penal).

O despejo só é necessário quando o inquilino se recusa a sair voluntariamente. Se houver acordo amigável — com prazo combinado e devolução das chaves — não há necessidade de acionar a Justiça. Mas quando o diálogo não funciona, a ação de despejo é o caminho correto.

Principais Motivos para uma Ação de Despejo

Nem toda ação de despejo é motivada por falta de pagamento. Existem várias situações que podem levar o proprietário a recorrer à Justiça.

Inadimplência (falta de pagamento)

O motivo mais comum. Quando o inquilino deixa de pagar aluguel, condomínio, IPTU ou outras taxas previstas em contrato. A ação pode ser proposta a partir do primeiro dia de atraso.

Término do contrato

Em contratos com prazo determinado (30 meses ou mais), ao final do período o proprietário pode pedir o imóvel de volta com uma simples notificação — a chamada denúncia vazia, que não exige justificativa.

Uso indevido do imóvel

Quando o inquilino transforma um imóvel residencial em comercial sem autorização, ou realiza obras não permitidas, ou sublocar o imóvel sem consentimento do proprietário.

Necessidade de uso próprio

O proprietário pode reaver o imóvel para moradia própria ou de familiares próximos. Nesse caso, precisa comprovar que não possui outro imóvel na cidade.

Descumprimento contratual

Qualquer violação grave das cláusulas do contrato de locação pode fundamentar uma ação de despejo.

Tipos de Ação de Despejo

A Lei do Inquilinato prevê diferentes tipos de ação dependendo do motivo e da urgência. Conhecer cada um ajuda a entender os prazos e procedimentos.

Despejo por falta de pagamento

É o tipo mais comum. O locador cobra os aluguéis atrasados e pede a retomada do imóvel. O inquilino citado tem 15 dias para pagar tudo (purgação da mora) ou apresentar defesa.

Despejo por denúncia vazia

Ocorre em contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. O proprietário não precisa justificar o pedido — basta notificar o inquilino com 30 dias de antecedência. Se o inquilino não sair, a ação é ajuizada.

Despejo com liminar (desocupação imediata)

Em alguns casos, o juiz pode conceder uma liminar — ordem de desocupação em 15 dias — antes mesmo do inquilino apresentar defesa. As hipóteses estão no artigo 59, §1º da Lei 8.245/91:

• Contrato por temporada vencido
• Contrato com prazo determinado encerrado (se o inquilino ficou por mais de 30 dias sem oposição, a locação se torna por prazo indeterminado e perde o direito à liminar)
• Descumprimento de acordo de desocupação
• Uso indevido do imóvel

Passo a Passo: Como Funciona uma Ação de Despejo na Prática

Vamos ao que realmente interessa: o passo a passo completo do processo, com prazos reais.

1. Tentativa de solução amigável

Antes de qualquer ação judicial, o ideal é tentar um acordo. Uma notificação extrajudicial por escrito — enviada por e-mail, WhatsApp com aviso de recebimento ou carta registrada — já resolve muitos casos. O inquilino pode se programar para pagar ou negociar a saída.

Custo: baixo (apenas o envio da notificação).

2. Contratação de advogado e petição inicial

A ação de despejo exige advogado. O profissional prepara a petição inicial com os documentos do contrato, comprovantes de inadimplência e notificações. A ação é distribuída para uma Vara Cível ou Juizado Especial (dependendo do valor).

3. Citação do inquilino (15 dias para purgação)

O inquilino é citado (notificado oficialmente) para apresentar defesa. No caso de despejo por falta de pagamento, ele tem 15 dias corridos para:

• Purgar a mora (pagar tudo que deve, incluindo aluguéis, encargos, multas, honorários do advogado do proprietário e custas processuais)
• Ou apresentar contestação (defesa escrita)

Importante: desde a Lei 14.216/21, a purgação da mora só pode ser exercida uma única vez por contrato. Se o inquilino já purgou antes, não pode fazer de novo.

4. Instrução e sentença

Se não houver pagamento nem acordo, o processo segue com produção de provas (documentos, testemunhas) até a sentença do juiz. Se procedente, o juiz decreta a rescisão do contrato e determina a desocupação.

5. Desocupação voluntária ou forçada

Após a sentença, o inquilino tem 30 dias para desocupar o imóvel voluntariamente. Se não sair, o proprietário solicita o cumprimento de sentença — e, se necessário, o oficial de justiça acompanha a reintegração de posse com apoio policial.

Prazos resumidos

Fonte: Lei 8.245/91, artigos 59 a 63; estimativas do mercado jurídico

Custos de uma Ação de Despejo

Muita gente subestima os custos de uma ação de despejo. E não são só os honorários do advogado — existem custas processuais, taxas de citação e outros encargos.

Fonte: Tabela OAB-MG 2025; estimativas de mercado

O proprietário precisa considerar se o valor devido compensa esses custos. Em muitos casos, especialmente com aluguéis de valor mais baixo — como os praticados no Barreiro (R$ 1.200 a R$ 1.800 para apartamentos de 2 quartos) — a negociação direta pode ser mais vantajosa que o processo judicial.

Direitos do Inquilino na Ação de Despejo

O inquilino não está indefeso. A Lei do Inquilinato garante alguns direitos importantes:

1. Purgação da mora: pagar a dívida integral e ficar no imóvel (uma vez por contrato)
2. Prazo de 30 dias para desocupar após sentença
3. Direito de defesa: contestar o pedido do locador (excesso de valor, abuso de direito, irregularidades contratuais)
4. Depósito judicial: pode depositar o valor discutido em juízo para evitar a mora
5. Revisão de cláusulas abusivas: inquilino pode questionar cobranças indevidas no mesmo processo

Perguntas Frequentes Sobre Ação de Despejo

Quanto tempo leva uma ação de despejo completa?

O prazo médio varia de 6 meses a 2 anos, dependendo da complexidade do caso e da vara onde tramita. Processos com liminar (desocupação imediata) são mais rápidos — o inquilino pode ter que sair em 15 dias.

O inquilino pode ser despejado se tiver filhos pequenos ou idosos em casa?

Sim. A Lei do Inquilinato não prevê proteção especial para grávidas, idosos ou crianças em ações de despejo. Não existe "impenhorabilidade" de imóvel alugado com base no perfil dos moradores.

O que acontece se o inquilino não pagar os aluguéis e sumir?

O proprietário deve ajuizar a ação de despejo cumulada com cobrança. Se o inquilino não for encontrado, a citação será feita por edital (publicação em diário oficial). O processo segue à revelia (sem defesa), e ao final o proprietário pode cobrar os valores executando o fiador ou as garantias contratuais.

Vale a pena fazer um acordo extrajudicial?

Na maioria das vezes, sim. Um acordo evita custas processuais, honorários de sucumbência e anos de desgaste emocional. Muitos proprietários aceitam parcelar a dívida em troca da desocupação em prazo curto.

Contratos com arbitragem funcionam para despejo?

Se o contrato de locação tiver cláusula compromissória arbitral, o despejo pode ser resolvido por arbitragem — com prazo médio de 60 dias contra 6 meses a 2 anos do processo judicial. Essa alternativa cresce em contratos mais recentes.

Como Evitar uma Ação de Despejo

A prevenção é sempre o melhor caminho. Tanto para proprietários quanto para inquilinos.

Para proprietários:

1. Analise bem o inquilino antes de alugar: consulte SPC/Serasa, peça referências, avalie renda compatível
2. Escolha a garantia locatícia adequada: fiador, seguro fiança ou caução — cada uma tem vantagens e desvantagens
3. Mantenha contrato escrito e detalhado: cláusulas claras evitam interpretações divergentes
4. Acompanhe o pagamento mês a mês: ao primeiro sinal de atraso, entre em contato
5. Considere a gestão profissional do aluguel: imobiliárias como a Sala de Estar Imóveis cuidam de toda a administração locatícia, desde a seleção do inquilino até o acompanhamento de inadimplência. Veja também estratégias essenciais para evitar inadimplência no aluguel e saiba mais sobre contratos de aluguel seguros.

Para inquilinos:

1. Mantenha o aluguel em dia: priorize essa despesa acima de outras
2. Comunique ao proprietário se passar por dificuldades: muitos aceitam negociar prazos
3. Não faça obras não autorizadas: isso pode gerar despejo e perda do imóvel
4. Cumpra as regras do condomínio: infrações repetidas podem gerar multas e até rescisão
5. Ao receber notificação de despejo, não ignore: busque orientação jurídica imediatamente

A Realidade da Locação no Barreiro

O Barreiro vive um momento único no mercado imobiliário de Belo Horizonte. Com crescimento de 205% nas vendas de imóveis em 2024 (ITBI/O TEMPO), previsão de chegada do Metrô Linha 2 até 2028 e preço médio do m² entre R$ 3.525 (ITBI) e R$ 7.503 (anúncios), a região atrai cada vez mais moradores.

O aluguel de um apartamento de 2 quartos no Barreiro gira entre R$ 1.200 e R$ 1.800 por mês, bem abaixo da média de BH (R$ 43,56/m²). Isso torna a região extremamente atrativa para inquilinos, mas também aumenta a necessidade de contratos bem estruturados.

Bairros como Cardoso, Milionários, Diamante e Barreiro de Cima concentram boa parte das locações. É ali que a inadimplência eventualmente acontece e onde saber como funciona uma ação de despejo pode fazer toda a diferença para um proprietário que depende da renda do aluguel.

Para quem está pensando em colocar um imóvel para alugar no Barreiro, o conselho é: invista em um contrato bem feito e conte com suporte profissional. A Sala de Estar Imóveis, com atuação consolidada na região, oferece serviços completos de administração de locação — desde a avaliação do inquilino até o acompanhamento jurídico, se necessário.

Conclusão

A ação de despejo é um processo sério, que exige advogado, paciência e investimento financeiro. Saber como funciona uma ação de despejo é o primeiro passo para tomar decisões mais inteligentes — seja como proprietário protegendo seu patrimônio, seja como inquilino defendendo seus direitos.

O melhor cenário, claro, é nunca precisar de uma. Por isso, contratos bem elaborados, garantias adequadas e diálogo aberto entre as partes são fundamentais. E quando o diálogo não for suficiente, o caminho certo é o judicial — nunca o "fazer justiça com as próprias mãos".

Se você é proprietário no Barreiro e quer entender melhor como proteger seu imóvel alugado, ou se é inquilino e tem dúvidas sobre seus direitos, a Sala de Estar Imóveis pode ajudar. Nossa equipe conhece a região e oferece assessoria completa em locação e administração de imóveis. Conheça nossa história e entenda por que somos referência no Barreiro.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta a um advogado especializado em direito imobiliário. Cada caso tem particularidades que exigem análise profissional.