Aluguel aumenta todo ano? Entenda as regras e como negociar reajustes com segurança

Você já sentiu aquele frio na barriga ao receber o aviso de reajuste do aluguel? Ou talvez esteja se perguntando se o aluguel aumenta todo ano e como se preparar para isso? Essa é uma preocupação comum para muitos inquilinos e proprietários, e a boa notícia é que entender as regras e saber como negociar pode transformar essa situação de incerteza em uma oportunidade para garantir condições mais justas e seguras para todos.

Neste guia prático, vamos desvendar a Lei do Inquilinato, explorar os índices de reajuste, ensinar como calcular o novo valor e, o mais importante, oferecer estratégias eficazes para você negociar com confiança e manter a tranquilidade na sua locação.

O aluguel aumenta todo ano? O que diz a lei

A resposta direta é: sim, o aluguel pode ser reajustado anualmente. No entanto, esse reajuste não é arbitrário e segue regras claras estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) .

Essa legislação é a base para todos os contratos de locação no Brasil, sejam eles residenciais ou comerciais, e tem como objetivo principal garantir a transparência e a justiça nas relações entre locadores e locatários.

Um ponto crucial da Lei do Inquilinato é a periodicidade do reajuste: ele só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses, contados a partir da data de início do contrato ou do último reajuste. Isso significa que reajustes mensais ou em períodos inferiores a um ano são proibidos.

A cláusula de reajuste, que define o índice a ser utilizado e a periodicidade, deve estar expressa no contrato de locação. É essa cláusula que dará a base legal para qualquer alteração no valor do aluguel.

Entendendo os Índices: IGP-M, IPCA e IVAR

Para que o reajuste seja feito de forma justa, a Lei do Inquilinato permite que as partes escolham um índice econômico para corrigir o valor do aluguel.

Os mais comuns no mercado são o IGP-M, o IPCA e, mais recentemente, o IVAR. Entender como cada um funciona é fundamental para acompanhar as variações e se preparar para a negociação.

Tabela Comparativa de Índices de Reajuste (Valores Acumulados em 12 Meses - Fevereiro de 2026)

IGP-M: A "inflação do aluguel" e sua volatilidade

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), foi por muitos anos o índice mais utilizado para reajustar aluguéis.

Ele considera a variação de preços em diversos setores, incluindo atacado, varejo e construção civil.

No entanto, nos últimos anos, o IGP-M apresentou uma alta volatilidade, com picos de elevação que impactaram significativamente o bolso dos inquilinos, e períodos de deflação, como o acumulado de janeiro de 2026, que registrou -0,91% .

Essa instabilidade levou muitos a buscar alternativas mais previsíveis.

IPCA: O índice oficial de inflação

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é o índice oficial de inflação do Brasil.

Ele mede a variação dos preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias, sendo considerado um indicador mais próximo da realidade do custo de vida.

Devido à sua maior estabilidade em comparação com o IGP-M, o IPCA tem sido cada vez mais adotado em novos contratos de aluguel e em renegociações, oferecendo mais previsibilidade para ambas as partes.

Em janeiro de 2026, o IPCA acumulado em 12 meses foi de 4,44% .

IVAR: O novo índice focado em aluguéis

Lançado pela FGV em 2022, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) surgiu como uma alternativa para refletir de forma mais específica a dinâmica do mercado de locação.

Sua metodologia é baseada em contratos de aluguel intermediados por imobiliárias, buscando oferecer um indicador mais alinhado à realidade dos aluguéis residenciais.

Embora ainda esteja em fase de adaptação e consolidação, o IVAR pode se tornar uma opção interessante para proprietários e inquilinos que buscam um índice mais representativo para seus contratos.

Como calcular o reajuste na prática

Calcular o reajuste do aluguel é mais simples do que parece, desde que você tenha as informações corretas: o valor atual do aluguel, o índice de reajuste definido em contrato e o percentual acumulado desse índice nos últimos 12 meses.

A fórmula básica é: Novo Valor do Aluguel = Valor Atual do Aluguel x (1 + Percentual Acumulado do Índice)

Exemplo prático:

Imagine que seu aluguel atual é de R$ 1.500,00 e o contrato prevê o reajuste pelo IPCA. Se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses (até janeiro de 2026) foi de 4,44% ,

o cálculo seria: Novo Valor = R$ 1.500,00 x (1 + 0,0444)Novo Valor = R$ 1.500,00 x 1,0444Novo Valor = R$ 1.566,60Ou seja, o novo valor do aluguel passaria a ser R$ 1.566,60.

Para facilitar, existem diversas calculadoras de reajuste de aluguel online que podem ajudar a simular o novo valor com base nos diferentes índices.

É sempre bom conferir o percentual do índice no mês de aniversário do seu contrato, pois eles são divulgados mensalmente pelos órgãos responsáveis.

Direitos e Deveres: O que pode e o que não pode

Conhecer seus direitos e deveres é a chave para uma relação de locação saudável e para negociações bem-sucedidas. A Lei do Inquilinato é clara em diversos pontos:

• Reajuste Anual:

Como já mencionado, o reajuste só pode ocorrer uma vez por ano. Qualquer tentativa de reajuste em período inferior é ilegal.

• Escolha do Índice:

O índice de reajuste deve ser acordado entre as partes no momento da assinatura do contrato. Não é permitido ao proprietário alterar unilateralmente o índice durante a vigência da locação.

• Recusa do Inquilino:

Se o inquilino considerar o reajuste indevido ou abusivo, ele não deve simplesmente se recusar a pagar. O ideal é buscar a negociação e, se não houver acordo, procurar orientação jurídica. A falta de pagamento pode levar a ações de despejo.

• Revisão Judicial:

O Art. 19 da Lei do Inquilinato prevê que, após três anos de vigência do contrato (ou do último acordo de revisão), tanto o locador quanto o locatário podem solicitar uma revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.

Isso é especialmente útil em situações onde o valor do aluguel se descolou muito da realidade do mercado, seja para cima ou para baixo.

Guia Prático de Negociação: Como conversar com segurança

Receber um aviso de reajuste pode ser estressante, mas a negociação é sempre o melhor caminho. Uma conversa aberta, baseada em fatos e com argumentos sólidos, pode levar a um acordo benéfico para ambos.

Lembre-se do tom de voz da Sala de Estar Imóveis: humano, acolhedor e profissional.

Estratégias para o Inquilino

1.Pesquise o mercado:

Antes de conversar, pesquise o valor de aluguéis de imóveis semelhantes na mesma região (especialmente no Barreiro, em Belo Horizonte). Se o valor proposto estiver muito acima da média, você terá um argumento forte. Sites de imobiliárias e classificados online são ótimas fontes.

2.Destaque seu histórico:

Se você é um bom inquilino paga em dia, cuida do imóvel, não causa problemas , use isso a seu favor. A vacância de um imóvel gera custos e dores de cabeça para o proprietário, e manter um bom inquilino é valioso.

3.Proponha a troca de índice:

Se o seu contrato utiliza o IGP-M e ele está muito alto (ou muito baixo, dependendo da situação), sugira a troca para o IPCA, que geralmente é mais estável e reflete melhor a inflação. Apresente os dados comparativos dos índices.

4.Ofereça um reajuste menor:

Em vez de recusar o reajuste, proponha um percentual menor, que seja justo para ambos e esteja alinhado com a realidade do mercado.

5.Revisão do contrato:

Se o contrato já tem mais de 3 anos, você pode mencionar a possibilidade de uma revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado, caso a negociação amigável não avance.

Exemplo de abordagem (Inquilino):"Prezado(a) [Nome do Proprietário/Imobiliária],Recebi o aviso de reajuste do meu aluguel e, após analisar os valores e pesquisar o mercado na região do Barreiro, percebi que o novo valor proposto está um pouco acima da média para imóveis com as mesmas características.

Gostaria de conversar sobre a possibilidade de ajustarmos esse reajuste para um patamar mais alinhado com o mercado atual, talvez considerando o IPCA, que tem sido um índice mais estável.

Sou um inquilino que preza pela pontualidade e conservação do imóvel, e tenho grande interesse em manter a nossa parceria.

Estou à disposição para conversarmos e encontrarmos uma solução justa para ambos. Atenciosamente,[Seu Nome]"

Estratégias para o Proprietário

1.Valorize a vacância zero:

Um imóvel alugado é um imóvel que gera renda. A rotatividade de inquilinos pode gerar custos com reformas, divulgação e tempo de vacância. Manter um bom inquilino, mesmo com um reajuste um pouco abaixo do máximo, pode ser mais vantajoso a longo prazo.

2.Mantenha o relacionamento:

Um bom relacionamento com o inquilino é fundamental. Estar aberto à negociação demonstra flexibilidade e pode fortalecer a confiança, garantindo uma locação mais tranquila e duradoura.

3.Analise o mercado:

Assim como o inquilino, o proprietário também deve pesquisar os valores de aluguel na região. Se o seu imóvel estiver com um valor muito acima do mercado, a chance de o inquilino não renovar é maior.

4.Considere a troca de índice:

Se o IGP-M estiver em deflação, por exemplo, e o contrato prevê esse índice, o proprietário pode sugerir a troca para o IPCA para garantir um reajuste positivo, ainda que menor do que o esperado em outros cenários.

Exemplo de abordagem (Proprietário):"Prezado(a) [Nome do Inquilino],Agradeço o seu contato e a sua abertura para conversarmos sobre o reajuste do aluguel.

Entendo a sua preocupação e valorizo muito a nossa parceria, especialmente a sua pontualidade e o cuidado com o imóvel.

Analisei a sua proposta e, considerando o cenário atual do mercado e o nosso bom relacionamento, estou aberto a negociar um percentual de reajuste que seja justo para ambos.

Podemos, por exemplo, considerar um índice alternativo ou um percentual um pouco abaixo do que seria aplicado pelo índice original.

Meu objetivo é manter a sua satisfação e a continuidade da locação. Que tal conversarmos por telefone ou pessoalmente para chegarmos a um acordo ?Atenciosamente,[Seu Nome]"

Checklist do Contrato Seguro

Para evitar surpresas e garantir uma locação tranquila, seja você proprietário ou inquilino, é fundamental estar atento aos detalhes do contrato.

Aqui está um checklist para um contrato seguro:

• Índice de Reajuste:

Verifique qual índice será utilizado (IGP-M, IPCA, IVAR) e se ele está claramente especificado.

• Periodicidade do Reajuste:

Confirme que o reajuste será anual

• Data de Início e Término:

Tenha clareza sobre as datas de vigência do contrato.

• Valor do Aluguel e Forma de Pagamento:

Certifique-se de que o valor e a data de pagamento estão corretos.

• Multas e Encargos:

Entenda as condições para multas por atraso, rescisão e quais encargos (IPTU, condomínio) são de responsabilidade de cada parte.

• Condições de Vistoria:

A vistoria inicial e final são cruciais para evitar problemas com a entrega do imóvel.

• Cláusulas de Manutenção:

Saiba quem é responsável por quais tipos de reparos e manutenções.

• Opção de Compra (se aplicável):

Se houver, entenda as condições.

• Assinaturas e Testemunhas:

Garanta que todas as partes assinaram e que há testemunhas, se necessário.

A importância de uma Gestão Profissional

Lidar com contratos, reajustes, negociações e a burocracia da locação pode ser complexo e desgastante. É nesse ponto que a Sala de Estar Imóveis se destaca.

Com um cuidado genuíno com as pessoas e vasta experiência no mercado imobiliário do Barreiro, em Belo Horizonte, a imobiliária oferece um suporte completo que vai muito além da simples intermediação.

Para proprietários, a administração profissional de imóveis significa tranquilidade. A Sala de Estar Imóveis cuida de toda a gestão, desde a elaboração de contratos seguros e a análise de crédito de inquilinos, até a cobrança de aluguéis, repasse de valores, gestão de inadimplência e assessoria jurídica.

Isso garante que seu imóvel esteja sempre bem cuidado e gerando renda, sem as preocupações do dia a dia.

Para inquilinos, ter uma imobiliária como a Sala de Estar Imóveis como intermediária significa mais segurança e um canal de comunicação claro e profissional.

Em situações como o reajuste anual, a imobiliária atua como mediadora, buscando soluções justas e transparentes para ambas as partes, reduzindo conflitos e garantindo que seus direitos sejam respeitados.

Fortalecer a confiança na imobiliária como referência em locações seguras e bem geridas é o nosso compromisso. Nosso objetivo é que você tenha a melhor experiência, seja encontrando o imóvel ideal ou garantindo a rentabilidade do seu patrimônio.

Conclusão

Entender que o aluguel aumenta todo ano é o primeiro passo para se preparar e lidar com essa realidade do mercado imobiliário.

A Lei do Inquilinato estabelece as regras, os índices como IGP-M, IPCA e IVAR fornecem a base para o cálculo, e a negociação, quando feita com informação e respeito, é a ferramenta mais poderosa para garantir a justiça e a manutenção de uma boa relação entre locador e locatário.

Na Sala de Estar Imóveis, acreditamos que o mercado imobiliário pode ser mais humano e acolhedor. Nosso propósito é oferecer apoio em todo o processo, transformando a experiência de locação em algo leve, seguro e transparente.

Se você é proprietário e busca tranquilidade na gestão do seu imóvel, ou inquilino e precisa de suporte para entender seus direitos e negociar com segurança, conte conosco.

Próximo passo:

Não deixe a incerteza tomar conta! Entre em contato com a Sala de Estar Imóveis para uma consultoria especializada em administração de locação ou assessoria jurídica imobiliária.

Estamos prontos para te ajudar a navegar pelo mercado de aluguéis com toda a segurança e confiança que você merece.