Aluguel pode ser dedutível no Imposto de Renda? O que a legislação realmente permite

Você paga aluguel ou recebe rendimentos de locação e se pergunta: aluguel é dedutível do imposto de renda? Essa é uma das dúvidas mais comuns e que mais geram apreensão na hora de acertar as contas com o Leão.

Afinal, quem não quer pagar menos imposto e, ao mesmo tempo, evitar a temida malha fina? A boa notícia é que você chegou ao lugar certo para desvendar esse mistério.

Neste artigo, a Sala de Estar Imóveis, sua parceira com expertise e um cuidado genuíno com as pessoas na região do Barreiro, em Belo Horizonte, vai esclarecer de uma vez por todas o que a legislação brasileira realmente permite sobre a dedução de aluguéis no Imposto de Renda.

Vamos focar nas regras que valem para 2026, desmistificando informações e oferecendo um guia prático para que você, seja proprietário, investidor ou inquilino, possa declarar seus rendimentos e despesas de forma correta e segura.

Prepare-se para entender o que é permitido, em quais casos existe um benefício indireto, quais documentos guardar e como declarar corretamente, transformando a complexidade do IR em tranquilidade para o seu bolso e sua mente.

O Mito da Dedução: Aluguel Pago vs. Aluguel Recebido

Vamos direto ao ponto para desmistificar a principal confusão: o aluguel pago por pessoas físicas não é dedutível do Imposto de Renda na declaração anual.

Isso mesmo! Diferente de despesas com educação ou saúde, o valor que você desembolsa mensalmente para morar de aluguel não pode ser abatido diretamente do seu imposto devido ou aumentar sua restituição .

Por que essa confusão é tão comum?

A confusão surge porque muitas pessoas associam a obrigatoriedade de declarar o aluguel pago com a possibilidade de deduzi-lo.

No entanto, são coisas distintas. A Receita Federal exige que o inquilino informe o aluguel pago para que possa cruzar os dados com o proprietário, que, por sua vez, precisa declarar o aluguel recebido como rendimento tributável.

É um mecanismo de controle para evitar a sonegação fiscal. Para o proprietário, a situação é diferente.

Embora o aluguel recebido seja um rendimento tributável, existem benefícios indiretos e deduções permitidas que podem reduzir significativamente a base de cálculo do imposto.

É aqui que mora a verdadeira oportunidade de economia para quem aluga imóveis. Vamos explorar isso em detalhes.

Para o Inquilino: Por que declarar se não deduz?

Mesmo que o aluguel pago não seja dedutível, a sua declaração é obrigatória em diversas situações.

Ignorar essa etapa pode trazer sérias dores de cabeça, como cair na malha fina e ter que pagar multas salgadas. Entender o porquê é fundamental para a sua tranquilidade fiscal.

A obrigatoriedade de informar o CPF do proprietário

Ao declarar o Imposto de Renda, o inquilino deve informar o valor total do aluguel pago no ano, o nome e o CPF ou CNPJ do proprietário (ou da imobiliária que administra o imóvel). Essa informação é lançada na ficha de "Pagamentos Efetuados", sob o código específico para aluguéis de imóveis .

Cruzamento de dados da Receita Federal (DIMOB)

A Receita Federal possui um sistema robusto de cruzamento de informações. As imobiliárias, por exemplo, são obrigadas a enviar anualmente a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), que detalha todos os aluguéis intermediados.

Da mesma forma, os proprietários declaram os valores recebidos. Se os dados do inquilino não baterem com os do proprietário ou da imobiliária, o sistema da Receita identifica a inconsistência, e sua declaração pode ser retida na malha fina.

O risco de não declarar (multas e malha fina)

Não declarar o aluguel pago, quando obrigatório, ou declará-lo de forma incorreta, pode levar a:

• Multas:

A Receita Federal pode aplicar multas que variam de 75% a 225% sobre o imposto devido, além de juros, caso seja comprovada a omissão ou falsidade das informações.

• Malha Fina:

Sua declaração pode ser retida para análise, exigindo que você apresente documentos comprobatórios e preste esclarecimentos. Esse processo pode ser demorado e estressante.

Em resumo:

Para o inquilino, declarar o aluguel pago é uma questão de conformidade fiscal e segurança, não de dedução. É a forma de garantir que suas informações estejam alinhadas com as da Receita Federal e evitar problemas futuros.

Para o Proprietário: Onde mora a verdadeira economia?

Se você é proprietário de um imóvel alugado, a boa notícia é que, sim, existem maneiras de reduzir o impacto do Imposto de Renda sobre os valores que você recebe.

A chave está em entender o conceito de rendimento líquido e quais despesas são consideradas dedutíveis pela Receita Federal.

Não é o valor bruto do aluguel que é tributado, mas sim o valor após o abatimento de certas despesas essenciais para a manutenção da fonte pagadora.

O conceito de Rendimento Líquido: O que a Receita permite subtrair do aluguel bruto

A Receita Federal entende que, para gerar o rendimento do aluguel, o proprietário tem custos.

Ao permitir a dedução dessas despesas, o imposto é calculado sobre o que realmente representa um ganho para o locador, ou seja, o rendimento líquido. Isso é crucial para otimizar sua declaração e pagar um imposto justo.

Lista de Despesas Dedutíveis (O que você PODE abater)

É fundamental guardar todos os comprovantes dessas despesas, pois eles serão exigidos em caso de fiscalização.

Veja o que você pode deduzir :

• Taxa de administração da imobiliária:

Se você utiliza os serviços de uma imobiliária para gerenciar seu imóvel, as taxas e comissões pagas a ela são integralmente dedutíveis. Aqui na Sala de Estar Imóveis, além de toda a tranquilidade na gestão, você ainda tem esse benefício fiscal, que pode fazer uma diferença significativa no seu IR.

• IPTU e taxas municipais:

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras taxas municipais (como taxa de lixo, por exemplo) são dedutíveis, desde que sejam pagos pelo proprietário e não repassados ao inquilino. Se o contrato de locação prevê que o inquilino pague o IPTU, o proprietário não poderá deduzir esse valor.

• Condomínio:

Assim como o IPTU, a taxa de condomínio é dedutível se for paga pelo proprietário e não reembolsada pelo inquilino. É importante verificar o que está estabelecido no contrato de locação.

• Despesas de manutenção e conservação:

Gastos com a conservação e manutenção do imóvel são dedutíveis, desde que visem manter o imóvel em condições de uso, sem alterar sua estrutura ou ampliar sua área. Isso inclui pintura, reparos elétricos e hidráulicos, troca de pisos, conserto de telhados, entre outros.

Atenção:

Guarde todas as notas fiscais e recibos detalhados dos serviços e materiais.

• Seguros contra incêndio e outros riscos:

Os prêmios de seguros que protegem o imóvel contra incêndio, enchentes ou outros sinistros são dedutíveis, pois são considerados essenciais para a proteção do patrimônio que gera o rendimento.

• Honorários advocatícios:

Despesas com advogados para ações de despejo ou cobrança de aluguéis, por exemplo, podem ser deduzidas.

• Comissões de corretagem:

A comissão paga ao corretor para a locação do imóvel também é dedutível.

O que você NÃO PODE abater

É igualmente importante saber o que não pode ser deduzido para evitar erros na declaração:

• Juros de financiamento/hipoteca:

Diferente de outros países, no Brasil, os juros e prestações de financiamento imobiliário não são dedutíveis da renda de aluguel para pessoas físicas.

No entanto, o valor pago pelo imóvel, incluindo os juros, pode ser incluído no custo de aquisição na ficha de "Bens e Direitos".

Isso é importante para calcular o ganho de capital caso o imóvel seja vendido no futuro, reduzindo o imposto sobre o lucro da venda .

• Reformas de ampliação ou luxo:

Gastos que aumentam a área construída do imóvel (como a construção de um novo cômodo) ou que melhoram significativamente o padrão de construção (como a troca de revestimento simples por porcelanato de alto padrão) não são considerados despesas de manutenção e, portanto, não são dedutíveis do aluguel.

Essas despesas, no entanto, podem ser incorporadas ao custo do imóvel para fins de cálculo de ganho de capital na venda futura.

• Benfeitorias reembolsadas pelo inquilino:

Se o inquilino realizou benfeitorias e foi reembolsado pelo proprietário, essa despesa não é dedutível para o proprietário, pois já foi compensada.

Novidades para 2026: A Nova Tabela e a Isenção de R$ 5.000

O cenário do Imposto de Renda no Brasil está em constante evolução, e 2026 traz mudanças significativas que impactam diretamente quem recebe aluguéis.

A Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025, alterou a forma de cálculo do IRPF, especialmente para rendas mais baixas e intermediárias .

A nova faixa de isenção mensal (até R$ 5.000)

A partir de janeiro de 2026, uma das principais novidades é a ampliação da faixa de isenção do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Contribuintes com renda mensal de até R$ 5.000,00 passam a não pagar IRPF.

Essa isenção é concedida por meio de um mecanismo de redução do imposto mensal, que pode chegar a R$ 312,89.

O que isso significa para o investidor imobiliário? Se a soma de todos os seus rendimentos tributáveis (incluindo aluguéis) não ultrapassar R$ 5.000,00 por mês, você estará isento do IRPF mensal.

Isso pode ser um grande alívio para pequenos investidores ou para quem está começando a receber rendimentos de aluguel.

Redução gradual para rendas entre R$ 5.000 e R$ 7.350

Para aqueles que recebem entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00 por mês, haverá uma redução parcial do imposto.

Quanto menor a renda dentro dessa faixa, maior será a redução. Essa medida visa aliviar a carga tributária para as rendas intermediárias, tornando o sistema mais progressivo.

Como isso impacta o investidor imobiliário

Essas mudanças são extremamente relevantes para quem vive de aluguel ou complementa a renda com ele:

• Menos imposto para pequenos rendimentos:

Muitos proprietários que antes pagavam imposto sobre aluguéis agora podem se beneficiar da isenção ou de uma redução significativa.

• Planejamento fiscal:

Conhecer essas novas regras permite um planejamento fiscal mais eficiente, especialmente para quem tem múltiplos imóveis ou outras fontes de renda.

• Importância do Carnê -Leão:

Mesmo com a isenção ou redução, a apuração mensal via Carnê -Leão continua sendo fundamental para controlar os rendimentos e despesas e evitar surpresas na declaração anual.

É crucial estar atento a essas atualizações e, se necessário, buscar o auxílio de profissionais para garantir que você esteja aproveitando todos os benefícios e cumprindo corretamente suas obrigações fiscais.

Carnê -Leão: O Guia Passo a Passo para não errar

Para o proprietário que recebe aluguel de pessoa física, o Carnê -Leão é uma ferramenta indispensável e, muitas vezes, obrigatória.

Ele é o sistema da Receita Federal para o recolhimento mensal do Imposto de Renda sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas. Ignorar o Carnê -Leão pode levar a multas pesadas e problemas com o fisco .

O que é e quem deve pagar mensalmente

O Carnê -Leão é um recolhimento mensal obrigatório para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior, sem retenção na fonte.

No contexto de aluguéis, se você recebe aluguel diretamente de um inquilino (pessoa física) e o valor ultrapassa o limite de isenção mensal (que para 2026 é de R$ 5.000,00, conforme a nova tabela), você deve preencher o Carnê -Leão e pagar o imposto até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.

Como importar os dados para a Declaração de Ajuste Anual (DAA)

Uma das grandes vantagens de manter o Carnê -Leão em dia é a facilidade na hora de preencher a Declaração de Ajuste Anual (DAA).

O programa do IRPF permite a importação dos dados do Carnê -Leão, preenchendo automaticamente a ficha de "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior".

Isso minimiza erros e agiliza o processo de declaração.

A importância da regularidade para evitar multas pesadas

• Evitar multas por atraso:

O não recolhimento do imposto via Carnê -Leão no prazo correto gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros (Selic) sobre o valor devido.

• Malha Fina:

A Receita Federal cruza as informações do Carnê -Leão com a DAA e com as declarações dos inquilinos. Qualquer inconsistência pode levar à malha fina.

• Comprovação de rendimentos:

Manter o Carnê -Leão em dia serve como um excelente comprovante de seus rendimentos, útil para diversas finalidades, como financiamentos e comprovação de renda.

Dica da Sala de Estar:

Mesmo que seus rendimentos de aluguel estejam dentro da faixa de isenção mensal, é uma boa prática preencher o Carnê -Leão.

Assim, você organiza suas finanças, registra suas despesas dedutíveis e tem tudo pronto para a declaração anual, evitando correrias e possíveis erros.

Checklist Prático: Documentos que você precisa guardar

A organização é sua maior aliada na hora de declarar o Imposto de Renda e, principalmente, em caso de uma eventual fiscalização da Receita Federal.

Guardar os documentos corretos pelo tempo exigido é fundamental para comprovar suas despesas e rendimentos.

A regra geral é manter a documentação por, no mínimo, cinco anos, contados a partir do primeiro dia útil do ano seguinte ao da declaração .Confira um checklist prático dos documentos essenciais:

Dica de Ouro:

Digitalize todos esses documentos e mantenha cópias de segurança em nuvem ou em um disco externo. Isso garante que você terá acesso a eles sempre que precisar, sem o risco de perdas ou danos aos originais.

Exemplos Práticos: Desvendando Situações Comuns

Para ilustrar como as regras de dedução e declaração funcionam na prática, vamos analisar alguns exemplos que refletem situações comuns enfrentadas por proprietários e investidores.

Caso A: Proprietário que aluga direto vs. Proprietário que usa imobiliária

Imagine dois proprietários, João e Maria, que possuem imóveis semelhantes alugados por R$ 3.000,00 mensais. Ambos pagam R$ 200,00 de IPTU e R$ 300,00 de condomínio, que não são repassados ao inquilino.

• João (Aluga direto):

João gerencia tudo sozinho. Seus rendimentos brutos são R$ 3.000,00. Suas despesas dedutíveis são IPTU (R$ 200,00) + Condomínio (R$ 300,00) = R$ 500,00. Sua base de cálculo para o IR será R$ 3.000,00 - R$ 500,00 = R$ 2.500,00.

• Maria (Usa a Sala de Estar Imóveis):

Maria optou pela tranquilidade de ter a Sala de Estar administrando seu imóvel, pagando uma taxa de 8% sobre o aluguel, ou seja, R$ 240,00 mensais. Seus rendimentos brutos são R$ 3.000,00.

Suas despesas dedutíveis são IPTU (R$ 200,00) + Condomínio (R$ 300,00) + Taxa da Imobiliária (R$ 240,00) = R$ 740,00.

Sua base de cálculo para o IR será R$ 3.000,00 - R$ 740,00 = R$ 2.260,00.

Conclusão do Caso A:

Maria, ao contratar a Sala de Estar Imóveis, conseguiu reduzir sua base de cálculo do IR em R$ 240,00 a mais por mês, o que se traduz em uma economia real no imposto devido.

Além da segurança e da comodidade de ter profissionais cuidando da gestão, a dedução da taxa de administração pode compensar parte do investimento na imobiliária, tornando o serviço ainda mais vantajoso.

Caso B: O impacto das benfeitorias no ganho de capital futuro

Considere Ana, que comprou um imóvel por R$ 400.000,00 e, antes de alugá-lo, realizou uma reforma estrutural para modernizar a cozinha e os banheiros, gastando R$ 50.000,00. Essa reforma aumentou o valor de mercado do imóvel.

• Dedução no Aluguel:

Os R$ 50.000,00 gastos na reforma não são dedutíveis dos rendimentos de aluguel, pois foram benfeitorias que aumentaram o valor do imóvel, e não apenas despesas de manutenção.

• Impacto no Ganho de Capital:

No entanto, Ana pode adicionar esses R$ 50.000,00 ao custo de aquisição do imóvel na sua declaração de Bens e Direitos. Assim, o custo do imóvel passa a ser R$ 450.000,00.

Se, no futuro, Ana vender o imóvel por R$ 600.000,00, seu ganho de capital tributável será de R$ 150.000,00 (R$ 600.000,00 - R$ 450.000,00), e não de R$ 200.000,00 (R$ 600.000,00 - R$ 400.000,00).

Essa diferença de R$ 50.000,00 na base de cálculo do ganho de capital representa uma economia significativa no imposto sobre a venda.

Conclusão do Caso B:

É fundamental diferenciar despesas de manutenção (dedutíveis do aluguel) de benfeitorias (que aumentam o custo do imóvel para fins de ganho de capital).

Ambas podem gerar benefícios fiscais, mas em momentos e formas diferentes. O planejamento e a correta classificação dessas despesas são essenciais.

"Posso deduzir a reforma que fiz antes de alugar?"

Depende do tipo de reforma. Se foram gastos com manutenção e conservação (pintura, reparos elétricos/hidráulicos para manter o imóvel em condições de uso), sim, esses valores podem ser deduzidos dos rendimentos de aluguel.

No entanto, se a reforma foi uma benfeitoria que aumentou o valor do imóvel (ampliação, melhoria de padrão), ela não é dedutível do aluguel, mas pode ser adicionada ao custo de aquisição do imóvel para reduzir o ganho de capital em uma futura venda.

"E se o inquilino pagar o IPTU direto, eu deduzo?"

Não. Para que o IPTU seja dedutível dos rendimentos de aluguel do proprietário, ele deve ser pago pelo próprio proprietário e não ser reembolsado pelo inquilino.

Se o contrato de locação estabelece que o inquilino é o responsável pelo pagamento do IPTU, esse valor não pode ser deduzido pelo proprietário na sua declaração de Imposto de Renda.

"Aluguel de temporada (Airbnb) segue a mesma regra?"

Sim, os rendimentos de aluguel de temporada (incluindo plataformas como Airbnb) seguem as mesmas regras de tributação dos aluguéis tradicionais para pessoas físicas.

Ou seja, são considerados rendimentos tributáveis e devem ser declarados via Carnê -Leão mensalmente, caso ultrapassem o limite de isenção, e posteriormente na Declaração de Ajuste Anual.

As despesas dedutíveis também são as mesmas (taxas da plataforma, manutenção, etc.), desde que comprovadas e relacionadas à atividade de locação.

Conclusão e Próximos Passos

Chegamos ao fim da nossa jornada sobre a dedutibilidade do aluguel no Imposto de Renda. Esperamos que este guia tenha esclarecido suas dúvidas e desmistificado a complexidade da legislação.

Lembre-se:

informação é poder, e no universo fiscal, ela se traduz em economia e tranquilidade. Para o inquilino, a mensagem é clara: declare para estar em conformidade e evitar problemas.

Para o proprietário e investidor, a oportunidade de otimizar o pagamento do IR está nas despesas dedutíveis, que, quando bem gerenciadas e comprovadas, podem fazer uma diferença significativa no seu bolso.

Na Sala de Estar Imóveis, entendemos que o mercado imobiliário vai muito além de transações. É sobre pessoas, sonhos e, claro, a segurança de um bom planejamento financeiro e fiscal.

Nosso compromisso é oferecer apoio em todo o processo, garantindo que sua experiência seja leve, segura e humana.

Quer ter a certeza de que está aproveitando todos os benefícios fiscais e gerenciando seu imóvel com tranquilidade?

Não deixe a complexidade do Imposto de Renda tirar o seu sono. A Sala de Estar Imóveis está pronta para ser sua parceira.

Entre em contato conosco para uma avaliação gratuita da gestão do seu imóvel ou para uma consultoria jurídica imobiliária.

Nossa equipe especializada no Barreiro, em Belo Horizonte, está à disposição para analisar seu caso, oferecer as melhores soluções e garantir que você esteja sempre um passo à frente, com a segurança e a expertise que só quem realmente se importa pode oferecer.

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