Por Que Sua Casa Vale Menos Sem Averbação de Construção (E Como Resolver em 2026)
Averbação de construção em BH: guia completo para legalizar sua obra na prefeitura, Receita Federal e cartório. Custos, passo a passo e novidades 2026.
Você construiu um cômodo extra, levantou uma laje, fez aquela edícula ou até mesmo construiu uma casa do zero — mas a obra não está no registro do imóvel. Sabe o que isso significa?
Juridicamente, para o Cartório de Registro de Imóveis, o que existe naquele lote continua sendo um terreno vazio. A casa, o puxadinho, a garagem — tudo é invisível perante a lei.
Isso se chama falta de averbação de construção, e é um dos problemas mais comuns entre os imóveis do Barreiro e de Belo Horizonte. A boa notícia é que regularizar essa situação ficou mais simples em 2026 — especialmente com as novidades do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
Neste artigo, você vai entender o que é a averbação de construção, quando ela é obrigatória, quanto custa, quais documentos são necessários e como fazer o processo completo na prefeitura de BH, na Receita Federal e no cartório.
O Que É Averbação de Construção?
Averbação de construção é o registro oficial da edificação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É o documento que prova que a construção existe legalmente e que o imóvel tem a área construída que realmente possui.
Sem a averbação, a matrícula do imóvel continua descrevendo apenas o terreno — mesmo que ali exista uma casa de 200 m² pronta e habitada há décadas.
Qual a diferença entre Habite-se e Averbação?
| Documento | O que é | Onde se obtém |
|---|---|---|
| Habite-se (ou Certidão de Baixa de Construção) | Atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado pela prefeitura | Prefeitura de BH (SMPU) |
| Averbação de Construção | Registro da edificação na matrícula do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis |
O Habite-se é um pré-requisito para a averbação, mas não basta. Você precisa dos dois para ter um imóvel 100% regular. Se você ainda não tem o Habite-se, veja o passo a passo completo para tirar o Habite-se em BH.
Quando a Averbação é Obrigatória?
Nem toda reforma precisa de averbação. Veja quando é obrigatória:
- Construção nova (casa, sobrado, prédio)
- Ampliação de área construída (cômodo extra, laje, edícula, garagem)
- Reforma estrutural (mudança na estrutura, acréscimo de pavimento)
- Regularização de construção antiga (obra concluída há anos sem registro)
Pintura, troca de piso, reparos hidráulicos e elétricos simples não exigem averbação.
No Barreiro, é muito comum encontrar imóveis que cresceram aos poucos — um cômodo aqui, uma laje ali — e hoje estão com a área construída muito maior do que consta na matrícula. Se esse é o seu caso, a regularização é possível e mais simples do que você imagina.
Passo a Passo da Averbação de Construção em BH
O processo completo envolve três esferas: municipal (Prefeitura de BH), federal (Receita Federal) e cartorial (Cartório de Registro de Imóveis). Vamos detalhar cada uma.
1. Esfera Municipal — Prefeitura de Belo Horizonte (SMPU)
Antes de qualquer coisa, é preciso obter o Habite-se (oficialmente chamado de Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras). O passo a passo é:
- Contrate um engenheiro ou arquiteto para elaborar o projeto "as built" (como a construção realmente ficou)
- O profissional deve emitir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no CREA ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) no CAU
- Protocole o pedido na Secretaria Municipal de Política Urbana (SMPU) — pode ser feito pelo BH Digital
- A prefeitura realiza a vistoria e, estando tudo em ordem, emite o Habite-se
Prazo estimado: 30 a 90 dias
Custos estimados: - Projeto arquitetônico + ART/RRT: R$ 1.500 a R$ 5.000 - Taxas da PBH: R$ 200 a R$ 800
⚠️ Importante: Se a obra foi concluída antes de 15 de dezembro de 2024, você pode se beneficiar da Lei de Anistia de BH, que facilita a regularização de construções irregulares. Consulte a SMPU para verificar se o seu caso se enquadra.
2. Esfera Federal — Receita Federal (INSS da Obra)
Toda construção precisa ter a contribuição previdenciária (INSS) quitada. O procedimento mudou nos últimos anos:
- Acesse o e-CAC (Centro de Atendimento Virtual da Receita Federal)
- Cadastre a obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras) — substituiu a antiga CEI
- Declare os dados no SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras)
- O sistema calcula automaticamente o INSS devido (alíquota de 2% a 4% sobre o valor da obra)
- Pague ou parcele o débito e obtenha a CND (Certidão Negativa de Débitos)
⭐ Novidade de 2026 que facilita sua vida
O Provimento Conjunto CGJ/MG nº 142/2025 do TJMG dispensou a obrigatoriedade da CND do INSS para a averbação de Habite-se nos cartórios de Minas Gerais. Na prática, isso significa que:
- Você não precisa mais apresentar a certidão negativa do INSS para fazer a averbação
- Se quiser, pode averbar a CND depois — tornou-se facultativa
- A medida vale apenas para Minas Gerais
Isso reduziu significativamente o tempo e o custo do processo. Mas atenção: se a obra tem menos de 5 anos, o INSS ainda é devido — a diferença é que você pode pagar depois e fazer a averbação agora.
Para obras concluídas há mais de 5 anos, a dívida fiscal pode estar prescrita (regra da decadência do INSS). Nesse caso, ainda é preciso processar o SERO para comprovar a data da construção com contas de água, luz, fotos ou IPTU antigos.
3. Esfera Cartorial — Cartório de Registro de Imóveis
Com o Habite-se em mãos, é hora de ir ao Cartório de Registro de Imóveis para fazer a averbação na matrícula.
Documentos necessários: 1. Requerimento com firma reconhecida (declarando o valor da obra) 2. Habite-se original ou cópia autenticada 3. ART ou RRT de execução da obra 4. Matrícula atualizada do imóvel 5. Comprovante de pagamento das custas cartoriais
Prazo: 15 a 45 dias
Onde fazer em BH: O cartório responsável depende da localização do imóvel. No Barreiro, muitos imóveis estão vinculados ao 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte.
Quanto Custa a Averbação de Construção em BH?
Os custos variam conforme o tamanho da obra e o valor declarado. Veja uma estimativa para 2026:
| Item | Custo Estimado |
|---|---|
| Projeto arquitetônico + ART/RRT | R$ 1.500 a R$ 5.000 |
| Taxas da PBH (Habite-se) | R$ 200 a R$ 800 |
| INSS da obra (quando devido) | 2% a 4% do valor da obra |
| Custas cartoriais (averbação) | R$ 600 a R$ 1.500 (Tabela 4º RIBH 2026) |
| Honorários de despachante (opcional) | R$ 1.000 a R$ 3.000 |
| Total estimado | R$ 3.000 a R$ 10.000 |
💡 Dica: Os valores acima são para uma construção residencial típica no Barreiro. O preço do m² na região gira em torno de R$ 3.525 (fonte: Maya Imob, jan-mai 2026), então o INSS da obra será calculado sobre essa base.
Riscos de Não Fazer a Averbação
Ignorar a averbação pode sair muito mais caro do que regularizar. Veja os principais riscos:
| Risco | Consequência |
|---|---|
| Desvalorização do imóvel | Perda de 20% a 30% do valor de mercado |
| Impossibilidade de financiamento | Bancos não aprovam crédito para imóvel irregular |
| Multas da prefeitura | Até 75% do valor da construção + embargo da obra |
| Problemas no inventário | Partilha do imóvel fica travada sem a regularização |
| Dificuldade de vender | Só venda à vista — compradores com financiamento ficam de fora |
No Barreiro, bairros como Cardoso, Milionários e Flávio Marques Lisboa têm seen forte valorização nos últimos anos. Um imóvel irregular nessa região pode perder dezenas de milhares de reais no momento da venda.
Perguntas Frequentes sobre Averbação de Construção
1. Toda reforma precisa de averbação?
Não. Apenas reformas estruturais ou que aumentem a área construída. Pintura, troca de piso e reparos hidráulicos simples não exigem averbação.
2. Dá para averbar uma construção antiga sem projeto original?
Sim. Um engenheiro ou arquiteto pode elaborar um projeto "as built" — ou seja, desenhando a construção exatamente como ela está. Obras com mais de 5 anos têm a vantagem da decadência do INSS.
3. Quanto tempo leva todo o processo?
Entre 60 e 150 dias no total, considerando as três esferas (prefeitura, Receita Federal e cartório). Com a dispensa da CND do INSS em MG, o prazo pode ser ainda menor.
4. Dá para fazer a averbação sem o Habite-se?
Não. O Habite-se é o documento que comprova que a obra está regular perante a prefeitura. Sem ele, o cartório não pode fazer a averbação.
5. O comprador pode fazer a averbação depois de comprar o imóvel?
Pode, mas é arriscado. O ideal é que o vendedor regularize antes de colocar o imóvel à venda. Se você está comprando, peça a certidão da matrícula atualizada e verifique se a área construída está averbada.
Conclusão
A averbação de construção não é apenas uma exigência burocrática — é a garantia de que o seu imóvel vale o que realmente tem. Sem ela, você perde valor de mercado, fica impedido de financiar e corre riscos desnecessários.
A boa notícia é que, em 2026, o processo está mais simples em Minas Gerais, graças ao Provimento Conjunto 142/2025 do TJMG que dispensou a CND do INSS. Se você tem uma obra para regularizar no Barreiro ou em qualquer região de BH, este é o momento certo para resolver.
A Sala de Estar Imóveis conhece bem a realidade da região e pode ajudar você a encontrar o caminho mais rápido para regularizar seu imóvel. Se precisar de orientação sobre documentação ou quiser saber mais sobre o mercado imobiliário do Barreiro, entre em contato conosco.
Tem dúvidas sobre a averbação do seu imóvel? Fale com a equipe da Sala de Estar Imóveis pelo WhatsApp e descubra como colocar a documentação do seu imóvel em dia.
