Como Calcular IRRF sobre Aluguel Pago à Pessoa Física em 2026: Guia Completo para Proprietários e Inquilinos

Receber ou pagar aluguel é uma realidade para muitos brasileiros, mas a burocracia e as obrigações fiscais que envolvem essa transação podem gerar uma série de dúvidas e inseguranças.

Você, proprietário, se sente perdido sobre a retenção do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) ou as alíquotas aplicáveis? Inquilino, tem certeza de que está cumprindo sua parte corretamente? A verdade é que a complexidade da legislação tributária, especialmente quando o aluguel envolve pessoas físicas, pode levar a erros fiscais, multas e pendências com a Receita Federal.

Mas não se preocupe! Este guia completo foi criado para desmistificar o cálculo do IRRF sobre aluguel, as obrigações fiscais e as deduções permitidas, trazendo clareza e tranquilidade para sua gestão imobiliária.

Nosso objetivo é que você entenda as regras com precisão, calcule o imposto corretamente, evite multas e mantenha seu contrato de locação em total conformidade fiscal.

Prepare-se para descomplicar o IRRF e garantir a segurança do seu patrimônio!

1. Entendendo o IRRF sobre Aluguel entre Pessoas Físicas

O Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) é um velho conhecido de quem lida com finanças no Brasil. Ele incide sobre diversos tipos de rendimentos, e o aluguel não é exceção.

Mas por que ele é retido e qual a sua finalidade? O IRRF é uma antecipação do Imposto de Renda devido ao governo federal. No caso de aluguéis, ele busca tributar a renda que o proprietário (locador) obtém com a locação de seu imóvel.

A ideia é que uma parte desse imposto seja recolhida já no momento do pagamento, facilitando a arrecadação e evitando que o contribuinte acumule um valor muito alto para pagar de uma só vez na declaração anual.

Quem deve pagar: locador (proprietário) ou locatário (inquilino)?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes e cruciais. A responsabilidade final pelo pagamento do Imposto de Renda sobre o aluguel é sempre do locador (proprietário), pois é ele quem está recebendo a renda. No entanto, a forma como esse imposto é recolhido pode variar, e é aí que entra a figura do locatário.

A diferença crucial: aluguel pago por Pessoa Jurídica (PJ) vs. Pessoa Física (PF)

A grande distinção no recolhimento do IRRF sobre aluguel reside na natureza jurídica de quem paga o aluguel:

• Locatário Pessoa Jurídica (PJ) para Locador Pessoa Física (PF):

Quando uma empresa aluga um imóvel de uma pessoa física, a empresa (PJ) é a responsável por reter o IRRF diretamente do valor do aluguel e recolher esse imposto aos cofres públicos.

Ela atua como a fonte pagadora e, portanto, a responsável pela retenção e pelo recolhimento do imposto. O código de recolhimento do DARF, nesse caso, é o 0588.

• Locatário Pessoa Física (PF) para Locador Pessoa Física (PF):

Aqui, a dinâmica muda. Quando uma pessoa física aluga um imóvel de outra pessoa física, não há retenção na fonte. A responsabilidade pela apuração e recolhimento do IRRF é integralmente do locador (proprietário).

Ele deverá fazer esse recolhimento mensalmente, por meio do sistema conhecido como Carnê-Leão. É sobre essa situação que nosso guia se aprofundará, oferecendo um passo a passo detalhado para que você não erre.

Entender essa diferença é o ponto de partida para garantir a conformidade fiscal e evitar problemas futuros com a Receita Federal.

2. A Nova Tabela do IRRF 2026 e Suas Implicações para Aluguéis

O cenário tributário brasileiro está em constante atualização, e o ano de 2026 trouxe mudanças significativas na tabela do Imposto de Renda que impactam diretamente o cálculo do IRRF sobre aluguéis.

É fundamental estar atento a essas novidades para aplicar as alíquotas e deduções corretas.

Apresentação da tabela progressiva mensal do IRRF 2026

A tabela progressiva é a base para o cálculo do Imposto de Renda. Ela define as alíquotas e as parcelas a deduzir de acordo com a faixa de renda mensal. Para 2026, a tabela é a seguinte:

Fonte: Receita Federal

As novas regras de isenção e redução para rendas até R$ 7.350,00

A grande novidade para 2026 é a ampliação da faixa de isenção e a introdução de um mecanismo de redução gradual do imposto para rendas intermediárias. Essas medidas visam beneficiar milhões de contribuintes e podem ter um impacto considerável no valor final do IRRF sobre o aluguel.

• Isenção Total:

A partir de 1º de janeiro de 2026, pessoas físicas com renda tributável mensal total de até R$ 5.000,00 passam a ter Imposto de Renda zero.

Isso significa que, se a soma de todos os seus rendimentos tributáveis no mês (incluindo o aluguel) não ultrapassar esse valor, você estará isento do IRRF.

É importante ressaltar que essa isenção se aplica à renda total, e não apenas ao aluguel isoladamente .

• Redução Gradual:

Para rendas mensais entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00, haverá uma redução parcial e decrescente do imposto. Quanto mais próxima a renda estiver de R$ 5.000, maior será o desconto.

Acima de R$ 7.350,00, não há redução adicional, e a tabela progressiva tradicional é aplicada integralmente .

A fórmula para calcular essa redução é: R$ 978,62 – (0,133145 × renda mensal).

Como a isenção de até R$ 5.000,00 impacta o aluguel

Para o proprietário que recebe aluguel de pessoa física, essa nova regra é um alívio. Se o valor do aluguel, somado a outras rendas tributáveis (como salário, pro-labore, etc.), não ultrapassar R$ 5.000,00 no mês, não haverá imposto a pagar.

Isso simplifica a vida de muitos e pode representar uma economia significativa. No entanto, é crucial fazer o controle mensal e, se houver outras rendas, somá-las para verificar se a isenção ainda se aplica.

É fundamental entender que, mesmo isento, o rendimento do aluguel deve ser declarado na Declaração de Ajuste Anual (DIRPF), para que a Receita Federal tenha conhecimento da origem dos seus recursos.

A isenção é do pagamento do imposto, não da obrigação de declarar.

3. Passo a Passo: Como Calcular o IRRF sobre Aluguel (Pessoa Física para Pessoa Física)

Agora que você já compreende o que é o IRRF e as novidades da tabela de 2026, vamos ao que interessa: o cálculo prático.

Lembre-se que, para aluguéis entre pessoas físicas, a responsabilidade de apurar e recolher o imposto é do proprietário, via Carnê-Leão.

Passo 1: Determine a Renda Bruta do Aluguel

O primeiro passo é identificar o valor total do aluguel recebido no mês. Este é o seu rendimento bruto. Por exemplo, se o contrato de aluguel prevê um pagamento mensal de R$ 3.000,00, este será o seu ponto de partida.

Passo 2: Identifique as Deduções Permitidas

Antes de aplicar a tabela do IRRF, você pode reduzir a base de cálculo com algumas despesas relacionadas ao imóvel alugado. Aproveitar essas deduções é fundamental para pagar o imposto justo.

As principais deduções permitidas são:

• Taxa de administração da imobiliária:

Se você utiliza os serviços de uma imobiliária para gerenciar o aluguel, a comissão paga a ela pode ser deduzida integralmente. Guarde os comprovantes de pagamento.

• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano):

Se o contrato de locação estabelece que o IPTU é de responsabilidade do proprietário, ou se o inquilino paga e o valor é descontado do aluguel, você pode deduzir esse valor. Se o inquilino paga o IPTU diretamente e ele não é incorporado ao valor do aluguel, não há dedução para o proprietário.

• Condomínio (despesas ordinárias):

As despesas ordinárias de condomínio que são de responsabilidade do proprietário (como fundo de reserva, obras estruturais, etc.) podem ser deduzidas. As despesas extraordinárias, que são de responsabilidade do inquilino, não são dedutíveis pelo proprietário.

• Outras taxas e impostos incidentes sobre o imóvel:

Outros encargos que recaem sobre o imóvel e são de responsabilidade do proprietário, como taxas de limpeza pública, podem ser deduzidos.

Importante: Para todas as deduções, é imprescindível ter os comprovantes de pagamento para apresentar à Receita Federal, caso solicitado.

Passo 3: Calcule a Base de Cálculo

A base de cálculo é o valor sobre o qual o IRRF será efetivamente aplicado.

Ela é obtida subtraindo-se as deduções permitidas da renda bruta do aluguel:

Base de Cálculo = Renda Bruta do Aluguel - Deduções Permitidas

Passo 4: Aplique a Tabela Progressiva e as Novas Regras de Redução

Com a base de cálculo em mãos, você deve consultar a tabela progressiva mensal do IRRF de 2026 e aplicar as novas regras de isenção e redução.

Lembre-se de que a isenção de R$ 5.000,00 e a redução gradual se aplicam à renda tributável total do mês, e não apenas ao aluguel. Portanto, se você tiver outras fontes de renda (salário, pro-labore, etc.), some-as à base de cálculo do aluguel para verificar em qual faixa você se enquadra.

Vamos a alguns exemplos práticos para ilustrar:

Exemplo 1: Aluguel isento pela nova regra de R$ 5.000,00

• Renda Bruta do Aluguel: R$ 4.000,00
• Deduções: R$ 400,00 (taxa da imobiliária)
• Base de Cálculo do Aluguel:

R$ 4.000,00 - R$ 400,00 = R$ 3.600,00

• Outras Rendas Tributáveis:

R$ 1.000,00 (salário)

• Renda Tributável Total do Mês:

R$ 3.600,00 + R$ 1.000,00 = R$ 4.600,00

Neste caso, como a renda tributável total (R$ 4.600,00) é inferior a R$ 5.000,00, o proprietário está isento do IRRF sobre o aluguel e suas outras rendas, de acordo com a nova regra de 2026 .

Exemplo 2: Aluguel com redução gradual

• Renda Bruta do Aluguel: R$ 6.000,00
• Deduções: R$ 600,00 (taxa da imobiliária)
• Base de Cálculo do Aluguel: R$ 6.000,00 - R$ 600,00 = R$ 5.400,00
• Outras Rendas Tributáveis: R$ 0,00
• Renda Tributável Total do Mês: R$ 5.400,00

Como a renda tributável total (R$ 5.400,00) está entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00, aplica-se a regra de redução gradual.

Primeiro, identificamos a alíquota e a parcela a deduzir da tabela progressiva para R$ 5.400,00:

Cálculo do IRRF sem a redução adicional:IRRF = (R$ 5.400,00 * 27,5%) - R$ 908,73 = R$ 1.485,00 - R$ 908,73 = R$ 576,27

Agora, aplicamos a fórmula de redução adicional para 2026:Redução = R$ 978,62 – (0,133145 × Renda Mensal)Redução = R$ 978,62 – (0,133145 × R$ 5.400,00)Redução = R$ 978,62 – R$ 719,00 = R$ 259,62IRRF a pagar = IRRF sem redução - Redução = R$ 576,27 - R$ 259,62 = R$ 316,65

Exemplo 3: Aluguel acima da faixa de redução

• Renda Bruta do Aluguel: R$ 8.000,00
• Deduções: R$ 800,00 (taxa da imobiliária)
• Base de Cálculo do Aluguel: R$ 8.000,00 - R$ 800,00 = R$ 7.200,00
• Outras Rendas Tributáveis: R$ 1.000,00
• Renda Tributável Total do Mês: R$ 7.200,00 + R$ 1.000,00 = R$ 8.200,00

Neste caso, como a renda tributável total (R$ 8.200,00) é superior a R$ 7.350,00, não há redução adicional. Aplica-se a tabela progressiva tradicional:

IRRF a pagar = (R$ 8.200,00 * 27,5%) - R$ 908,73 = R$ 2.255,00 - R$ 908,73 = R$ 1.346,27Considerar outras rendas tributáveis do proprietário: É crucial lembrar que o cálculo do IRRF é feito sobre a soma de todas as rendas tributáveis recebidas pela pessoa física no mês.

Se você tem salário, pro-labore, rendimentos de trabalho autônomo, entre outros, todos esses valores devem ser somados à base de cálculo do aluguel para determinar a alíquota correta e a parcela a deduzir da tabela progressiva.

O Carnê-Leão permite que você informe todas essas fontes de renda, garantindo a apuração correta do imposto devido.

4. Carnê-Leão: Seu Aliado na Regularização Mensal

Para o proprietário que recebe aluguel de pessoa física, o Carnê-Leão é a ferramenta essencial para manter a regularidade fiscal.

Ele é um sistema de recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior.

O que é o Carnê-Leão e sua importância

O Carnê-Leão não é apenas uma formalidade; é a forma pela qual a Receita Federal garante que o imposto sobre esses rendimentos seja pago mensalmente, evitando que o contribuinte acumule um valor alto para a declaração anual.

Ao utilizar o Carnê-Leão, você apura o imposto devido mês a mês, gerando um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) para pagamento. Isso evita surpresas e dilui o impacto financeiro do imposto ao longo do ano.

Como preencher e gerar o DARF

Atualmente, o Carnê-Leão é preenchido de forma totalmente online, através do e-CAC, no site da Receita Federal. Basta acessar o serviço "Meu Imposto de Renda" e selecionar a opção "Carnê-Leão Web".

Essa ferramenta é bastante intuitiva e facilita o processo, pois os dados ficam armazenados e podem ser importados para a sua Declaração de Ajuste Anual (DIRPF).Ao preencher, você deverá informar:

• Mês de Referência:

O mês em que o aluguel foi recebido.

• Valor do Aluguel:

A renda bruta recebida.

• Deduções:

Os valores das despesas dedutíveis (taxa da imobiliária, IPTU, condomínio, etc.), com seus respectivos comprovantes.

• Outras Rendas:

Caso possua outras rendas tributáveis de pessoa física (salário, pro-labore, rendimentos de trabalho autônomo), elas também devem ser informadas para compor a base de cálculo total do mês.

Após informar todos os dados, o próprio sistema calcula o imposto devido e gera o DARF com o código 0190. Esse DARF deve ser pago em qualquer banco, casa lotérica ou via internet banking até a data de vencimento.

Prazos e penalidades por atraso

O prazo para o recolhimento do IRRF via Carnê-Leão é até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel. Por exemplo, se você recebeu o aluguel em janeiro, o DARF deve ser pago até o último dia útil de fevereiro.

O atraso no pagamento do DARF implica em:

• Multa de Mora: 0,33% ao dia, limitada a 20% do valor do imposto devido.
• Juros de Mora: Taxa Selic acumulada a partir do mês seguinte ao do vencimento, mais 1% no mês do pagamento.

É fundamental respeitar os prazos para evitar esses encargos adicionais e manter sua situação fiscal regularizada. A Receita Federal tem acesso a diversas informações e a omissão ou atraso pode gerar notificações e multas mais severas.

5. Erros Comuns a Evitar no Cálculo e Declaração do IRRF

Mesmo com as informações claras, alguns erros são recorrentes e podem gerar dores de cabeça com a Receita Federal. Conhecê-los é o primeiro passo para evitá-los e garantir a conformidade fiscal.

Não considerar todas as deduções legais

Um erro comum é não aproveitar todas as deduções permitidas por lei. Muitos proprietários deixam de abater a taxa da imobiliária, o IPTU ou as despesas de condomínio que são de sua responsabilidade.

Isso eleva artificialmente a base de cálculo do imposto, resultando em um IRRF maior do que o devido. Certifique-se de ter todos os comprovantes e lançar corretamente essas despesas no Carnê-Leão.

Ignorar outras fontes de renda tributável

O cálculo do IRRF sobre aluguel deve considerar a soma de todas as rendas tributáveis recebidas pela pessoa física no mês. Isso inclui salários, pro-labore, rendimentos de trabalho autônomo, entre outros.

Se o proprietário possui outras fontes de renda e não as inclui na apuração do Carnê-Leão, a base de cálculo estará incorreta, podendo gerar um imposto a menor e, consequentemente, pendências com o fisco.

Lembre-se que a isenção de R$ 5.000,00 e a redução gradual também se aplicam à renda tributável total.

Confundir a responsabilidade pelo recolhimento (PJ vs. PF)

Como já mencionado, a responsabilidade pela retenção e recolhimento do IRRF muda conforme a natureza jurídica de quem paga o aluguel. Se o locatário é uma Pessoa Jurídica, ela é a responsável pela retenção.

Se é uma Pessoa Física, o proprietário é quem deve recolher via Carnê-Leão. Confundir essa responsabilidade pode levar à falta de recolhimento do imposto e à aplicação de multas.

Deixar de declarar o aluguel na Declaração de Ajuste Anual (DIRPF)

Mesmo que o imposto seja recolhido mensalmente via Carnê-Leão, os rendimentos de aluguel devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual (DIRPF). O Carnê-Leão Web facilita esse processo, pois os dados podem ser importados.

A omissão desses rendimentos na DIRPF pode levar à malha fina e a sérios problemas com a Receita Federal. É essencial que os valores declarados anualmente sejam compatíveis com os valores recebidos e, se for o caso, com os valores recolhidos mensalmente.

6. Checklist de Obrigações Fiscais para Proprietários

Para garantir que você esteja em dia com todas as suas obrigações fiscais relacionadas ao aluguel, preparamos um checklist prático:

• Registro do contrato de aluguel:

Embora não seja uma obrigação fiscal direta, ter um contrato bem elaborado e registrado (ou com firmas reconhecidas) é fundamental para a segurança jurídica e para comprovar a origem dos rendimentos em caso de fiscalização.

• Emissão de recibos:

Sempre emita recibos de aluguel para o locatário, detalhando o valor recebido e, se houver, os encargos (condomínio, IPTU) que são de responsabilidade do inquilino. Isso serve como comprovante para ambas as partes.

• Controle das deduções:

Mantenha um controle rigoroso de todas as despesas dedutíveis (taxa da imobiliária, IPTU, condomínio, etc.) e guarde os comprovantes por, no mínimo, cinco anos, que é o prazo prescricional para a Receita Federal cobrar impostos.

• Recolhimento mensal via Carnê-Leão:

Se o aluguel for recebido de pessoa física, apure e recolha o IRRF mensalmente por meio do Carnê-Leão, respeitando o prazo até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.

• Declaração anual na DIRPF:

Informe corretamente todos os rendimentos de aluguel e os valores de IRRF recolhidos na sua Declaração de Ajuste Anual. Utilize a funcionalidade de importação do Carnê-Leão para evitar erros.

Conclusão

Navegar pelas obrigações fiscais do aluguel pode parecer um desafio, mas com as informações corretas e um planejamento adequado, é possível garantir total conformidade e tranquilidade.

Entender as regras do IRRF, as deduções permitidas e as novidades da tabela de 2026 é o primeiro passo para evitar surpresas desagradáveis com a Receita Federal.

Lembre-se que a isenção para rendas até R$ 5.000,00 e a redução gradual para faixas intermediárias são benefícios importantes que podem impactar diretamente o seu bolso.

Manter o controle das suas finanças imobiliárias e cumprir as exigências fiscais não só o protege de multas e juros, mas também fortalece a sua segurança e a do seu patrimônio.

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