O Erro #1 Que Aumenta os Custos na Compra de um Imóvel Além do Preço no Barreiro
Descubra os custos na compra de um imóvel além do preço: ITBI, escritura, registro e certidões. Simulação real para o Barreiro (BH) e dicas para economizar.
Você passou meses economizando, juntou a entrada, encontrou o apartamento ideal no Barreiro e sentiu aquele frio na barriga na hora de fazer a proposta. Só que na reta final, descobriu que precisa desembolsar mais uma grana que não estava no cálculo. ITBI, escritura, registro, certidões… e a fatura do cartão que já foi para o espaço.
Se essa cena soa familiar, fique tranquilo: você não está sozinho. A maioria dos compradores de primeira viagem subestima os custos na compra de um imóvel além do preço anunciado. E acredite: esses valores podem representar entre 4% e 8% do valor total do bem — algo entre R$ 10 mil e R$ 20 mil extras para um imóvel de R$ 250 mil.
Neste guia completo, você vai entender exatamente quanto custa comprar um imóvel além do preço, quais são todas as taxas obrigatórias, como calcular cada uma delas para a realidade de Belo Horizonte e, principalmente, como evitar surpresas no orçamento. Se você está de olho no Barreiro (a região que mais cresceu em vendas em BH nos últimos dois anos), este conteúdo foi feito para você.
Por que o preço do imóvel nunca é o valor final?
Quando você vê um anúncio de apartamento por R$ 247 mil, seu cérebro automaticamente pensa: "preciso juntar R$ 247 mil e pronto". Mas a realidade é que o governo (nas esferas municipal e estadual) e os cartários cobram uma série de taxas para formalizar a transferência da propriedade. Some a isso a avaliação bancária obrigatória em financiamentos, os seguros, as certidões — e o bolo cresce rápido.
Esses são os chamados custos de fechamento (closing costs, no jargão do mercado). No Brasil, eles costumam ficar entre 4% e 8% do valor do imóvel, segundo levantamento de 2026. Em outras palavras: para cada R$ 100 mil de imóvel, reserve entre R$ 4 mil e R$ 8 mil extras.
Para quem está comprando no Barreiro, onde o preço médio do m² é de R$ 3.525 (contra R$ 6.465 a R$ 10.642 da média de BH), essa conta faz ainda mais diferença. Como o m² é mais acessível, muitos compradores são de primeira viagem e têm orçamento mais apertado — justamente o perfil que mais sente o impacto de uma despesa não planejada.
Leia também: Documentos para Comprar Imóvel: Checklist Completo — saiba quais documentos separar antes de começar.
ITBI em Belo Horizonte: o maior custo invisível
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é, de longe, o maior dos custos na compra de um imóvel além do preço. Ele responde por 40% a 60% de todas as despesas extras que você terá.
Como funciona o ITBI em BH
Em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal do imóvel (o valor de mercado ou o valor da transação, o que for maior). Diferentemente de outras capitais que usam alíquotas progressivas, BH mantém taxa fixa para a maioria das transações.
Exemplo prático: para um apartamento de R$ 247 mil no Barreiro (70 m² ao preço médio da região), o ITBI será de R$ 7.410.
| Faixa de valor do imóvel | Alíquota ITBI BH | Valor do ITBI |
|---|---|---|
| R$ 150 mil | 3% | R$ 4.500 |
| R$ 247 mil (70 m² Barreiro) | 3% | R$ 7.410 |
| R$ 350 mil | 3% | R$ 10.500 |
| R$ 500 mil | 3% | R$ 15.000 |
Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte — ITBI | boaconta.com.br
Quando pagar
O ITBI deve ser pago antes da assinatura da escritura (ou do registro do contrato de financiamento). Você precisará apresentar a guia quitada no cartório. Em BH, é possível parcelar o ITBI pelo programa BH Resolve, mas a Certidão Negativa só é emitida após o pagamento integral.
Existe isenção?
Sim, em casos específicos: - Imóveis com valor igual ou inferior a R$ 16 mil (raríssimo hoje em dia) - Transmissão por herança ou doação (aí entra o ITCMD, outro imposto) - Operações do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) podem ter redução sobre a parte financiada
💡 Dica de especialista: se você está financiando pelo SFH, boa parte dos bancos permite incluir até 5% extras no valor do financiamento para cobrir ITBI e registro. Pergunte ao seu gerente antes de fechar o contrato. Tem dúvidas sobre financiamento? Veja o Guia Completo de Financiamento Imobiliário 2026.
Escritura pública vs. contrato de financiamento
A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a compra e venda. O custo varia de 0,5% a 1% do valor do imóvel, conforme a tabela de emolumentos do TJMG.
Mas aqui vai uma informação que muita gente não sabe: se você está comprando o imóvel com financiamento bancário, a escritura pública não é obrigatória. A Lei 9.514/97 (artigo 38) dispensa a escritura quando a compra é feita por meio de alienação fiduciária — que é o caso de praticamente todos os financiamentos imobiliários hoje. Nesse cenário, o contrato bancário já tem força de escritura.
| Cenário | Escritura necessária? | Custo estimado |
|---|---|---|
| Compra à vista | Sim | 0,5% a 1% do valor |
| Compra financiada (alienação fiduciária) | Não (dispensada por lei) | R$ 0 |
| Cessão de direitos | Sim | 0,5% a 1% do valor |
Fonte: Lei 9.514/1997, art. 38
Registro de imóveis: o passo que garante que a casa é sua
Diferentemente da escritura (que é a prova da transação), o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é o que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Enquanto o registro não for feito, o imóvel ainda consta como sendo do vendedor — e isso pode gerar problemas sérios (penhora, segunda venda, dívidas do antigo dono).
Quanto custa
O custo do registro varia de 0,3% a 1,5% do valor do imóvel, seguindo a tabela progressiva do TJMG.
O desconto que pouca gente pede
A Lei 6.015/73 (artigo 290) prevê uma redução de 50% nos emolumentos do registro para o primeiro imóvel residencial adquirido com financiamento do SFH. Isso vale para quem nunca teve um imóvel registrado em seu nome.
Na prática: se o registro do seu apartamento de R$ 247 mil custaria cerca de R$ 2.470 (1%), com o desconto ele cai para aproximadamente R$ 1.235.
⚠️ Atenção: o desconto não é automático. Você precisa solicitar no cartório e comprovar que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH.
Certidões, avaliação bancária e outros custos que somam
Além do ITBI, escritura e registro, existem custos menores — mas que juntos fazem diferença:
| Item | Custo estimado | Observação |
|---|---|---|
| Certidões (imóvel, vendedor, FGTS, etc.) | R$ 400 a R$ 800 | Muitas são gratuitas online (Justiça Federal, Trabalho, Receita) |
| Avaliação bancária | ~R$ 3.500 | Obrigatória no financiamento. Não reembolsável se o banco rejeitar |
| Seguro DFI + MIP | Diluído nas parcelas | 0,3% a 0,5% ao ano sobre o saldo devedor |
| Despachante imobiliário (opcional) | R$ 1.500 a R$ 3.000 | Útil para quem não quer fazer a burocracia sozinho |
| Assessoria jurídica (opcional) | R$ 1.500 a R$ 3.000 | Recomendada em imóveis acima de R$ 800 mil ou com matrícula complexa |
| Mudança | R$ 1.500 a R$ 5.000 | Variável |
| Pequenas reformas/adaptações | R$ 3.000 a R$ 15.000 | Chaveiro, pintura, ajustes |
Fontes: QuickUse Calculator (2026); LARYA (2026)
🟢 Economia real: certidões da Justiça Federal, Justiça do Trabalho e Receita Federal são gratuitas pela internet. Não pague despachante para emitir documentos que você pode tirar em 5 minutos no site.
Simulação completa: quanto custa um apto de 70 m² no Barreiro?
Vamos colocar tudo na ponta do lápis com um exemplo realista. Imagine um apartamento de 70 m² no Barreiro — bairro como Belmonte, Flamengo ou Barreiro de Baixo — com valor de R$ 247.000 (70 m² × R$ 3.525/m²).
Cenário 1: Compra financiada (SFH)
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 49.400 |
| Custos de fechamento | |
| ITBI (3%) | R$ 7.410 |
| Registro (1% com 50% desconto SFH) | R$ 1.235 |
| Avaliação bancária | R$ 3.500 |
| Certidões | R$ 600 |
| Total custos extras | R$ 12.745 |
| Total desembolso inicial (entrada + custos) | R$ 62.145 |
Valores estimados com base nas fontes citadas. O registro já considera o desconto de 50% para primeiro imóvel SFH.
Cenário 2: Compra à vista
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 247.000 |
| Custos de fechamento | |
| ITBI (3%) | R$ 7.410 |
| Escritura pública (0,8%) | R$ 1.976 |
| Registro (1%) | R$ 2.470 |
| Certidões | R$ 600 |
| Total custos extras | R$ 12.456 |
| Desembolso total | R$ 259.456 |
A diferença principal é a escritura pública, que é obrigatória na compra à vista (cerca de R$ 1.976 a mais). Em compensação, na compra financiada você paga a avaliação bancária (R$ 3.500).
No fim, em ambos os cenários, os custos na compra de um imóvel além do preço giram em torno de R$ 12,5 mil — cerca de 5% do valor do bem.
📌 Conclusão da simulação: para um imóvel de R$ 247 mil no Barreiro, você precisa ter entre R$ 12 mil e R$ 13 mil extras além da entrada. Se for seu primeiro imóvel financiado pelo SFH, o desconto no registro ajuda a aliviar um pouco.
7 dicas práticas para economizar nos custos de transação
Agora que você já sabe para onde vai cada centavo, veja como reduzir esses custos:
- Peça o desconto de 50% no registro (SFH): é de lei, mas não é automático. Leve a documentação que comprove ser seu primeiro imóvel.
- Parcelamento do ITBI em BH: pelo BH Resolve, você pode parcelar o ITBI (consulte o site da prefeitura para as condições atuais).
- Inclua os custos no financiamento: alguns bancos (Itaú, Bradesco, Santander, Caixa) permitem financiar até 5% extras para cobrir ITBI e registro.
- Emita certidões online: as certidões da Justiça Federal, Justiça do Trabalho e Receita Federal são gratuitas nos portais oficiais. Não contrate despachante por isso.
- Negocie o valor do imóvel com os custos em mente: sabendo que os custos de fechamento são 5% do valor, use isso como argumento na negociação. Um desconto de 3% no preço já cobre boa parte do ITBI.
- Evite a taxa de interveniência: alguns incorporadores cobram taxa extra se você escolher um banco diferente do indicado por eles. Essa prática é proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 39, inciso I).
- Contrate uma imobiliária de confiança no Barreiro: corretores experientes conhecem os custos reais da região e podem te orientar com estimativas precisas antes da proposta.
Como a Sala de Estar Imóveis ajuda você a planejar cada centavo
Na Sala de Estar Imóveis, acreditamos que uma compra segura começa com um planejamento financeiro honesto. Por isso, nossos corretores especializados na Região Barreiro não apenas mostram imóveis — eles te ajudam a calcular todos os custos envolvidos antes de você fazer qualquer proposta.
Se você está pensando em comprar um imóvel no Barreiro, em bairros como Belmonte, Flamengo, Conjunto Bandeirantes, Itaipu ou Barreiro de Cima, conte com a gente para:
- Fazer uma simulação realista de todos os custos, personalizada para o seu perfil (primeiro imóvel, SFH, à vista)
- Orientar sobre documentação exigida em cartórios de BH
- Indicar profissionais de confiança (despachantes, avaliadores, assessoria jurídica)
- Acompanhar você em cada etapa — da visita ao imóvel até o registro no CRI
O sonho da casa própria não precisa vir com susto na reta final. Com informação de qualidade e o suporte certo, você compra com confiança.
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Perguntas Frequentes sobre custos na compra de imóvel
1. Quanto custa comprar um imóvel além do preço em BH?
Em média, entre 4% e 8% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 247 mil (padrão no Barreiro), isso representa entre R$ 9.880 e R$ 19.760 de custos extras.
2. É possível parcelar o ITBI em Belo Horizonte?
Sim, pelo programa BH Resolve. Mas a Certidão Negativa só é emitida após o pagamento integral — e você precisa dela para registrar o imóvel no cartório.
3. Preciso de escritura se estiver financiando?
Não. A Lei 9.514/97 dispensa a escritura pública nas compras financiadas com alienação fiduciária. O contrato bancário já serve como título de propriedade.
4. Quem paga a corretagem na compra de imóvel?
Tradicionalmente, a corretagem é paga pelo vendedor (cerca de 5% a 6%). Mas é importante verificar no contrato se há repasse para o comprador, principalmente em imóveis novos de incorporadoras.
5. Vale a pena contratar um despachante imobiliário?
Depende. Se você tem disponibilidade para emitir certidões online e acompanhar o processo no cartório, pode fazer sozinho. Mas se prefere terceirizar a burocracia, um despachante custa entre R$ 1.500 e R$ 3.000 e pode acelerar o processo.
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