Escritura e Registro de Imóvel: Guia Completo para Comprar Sem Erros em MG

Comprar um imóvel é, para muitos, a realização de um grande sonho. É um passo importante na vida, que representa segurança, estabilidade e a construção de um patrimônio. No entanto, a jornada até a posse legal e tranquila do seu novo lar pode ser repleta de termos jurídicos complexos e burocracias que, se não forem bem compreendidas, podem transformar esse sonho em uma grande dor de cabeça.

Você sabia que mesmo após assinar a escritura de um imóvel, você ainda não é o verdadeiro dono? Essa é uma das muitas nuances que podem pegar o comprador de surpresa.

Neste guia completo, a Sala de Estar Imóveis, sua parceira especializada na região do Barreiro, em Belo Horizonte, vai desmistificar o processo de escritura e registro de imóvel. Nosso objetivo é orientar e educar você, comprador, com um passo a passo claro e acessível, para que possa concluir sua compra de imóvel com total segurança jurídica.

Vamos juntos entender cada etapa, os custos envolvidos, os prazos, os documentos necessários e, o mais importante, como evitar erros que podem comprometer a sua propriedade. Prepare-se para desvendar os segredos da compra imobiliária e garantir a posse legal do seu imóvel com toda a tranquilidade que você merece.

1. Escritura e Registro: Entenda a Diferença Crucial

É muito comum que as pessoas confundam escritura com registro de imóvel, ou até mesmo usem os termos como sinônimos. Contudo, compreender a diferença entre eles é o primeiro e mais importante passo para garantir a segurança da sua transação imobiliária. Embora ambos sejam atos notariais e registrais essenciais, eles possuem funções distintas e complementares.

O que é a Escritura Pública?

A Escritura Pública de Compra e Venda é o documento formal que materializa a vontade das partes envolvidas na transação comprador e vendedor. Ela é lavrada em um Cartório de Notas (também conhecido como Tabelionato de Notas) por um tabelião, que é um profissional do direito com fé pública.

A escritura contém todas as informações essenciais da negociação: os dados completos do comprador e do vendedor, a descrição detalhada do imóvel, o valor da transação, a forma de pagamento e quaisquer outras condições acordadas.

É, em essência, o contrato oficial que comprova o acordo entre as partes. A escritura pública é obrigatória para transações imobiliárias cujo valor seja superior a 30 salários mínimos, conforme o Art.

108 do Código Civil Brasileiro . Mesmo para valores inferiores, a sua lavratura é altamente recomendável para conferir maior segurança jurídica ao negócio.

O que é o Registro de Imóveis?

Se a escritura é o contrato, o Registro de Imóveis é o ato que, de fato, transfere a propriedade do imóvel para o nome do comprador. Ele é realizado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição onde o imóvel está localizado.

É no CRI que existe a matrícula do imóvel, um documento único que funciona como a certidão de nascimento do bem, contendo todo o seu histórico: quem foi o primeiro proprietário, todas as vendas, compras, hipotecas, penhoras e qualquer outra alteração jurídica que o imóvel tenha sofrido.

Ao registrar a escritura, a mudança de propriedade é averbada na matrícula, tornando-a pública e oponível a terceiros.

Por que a confusão é comum e por que é perigoso confundi-los?

A confusão entre escritura e registro é comum porque ambos são realizados em cartórios e são etapas sequenciais e interdependentes. No entanto, a principal razão pela qual é perigoso confundi-los reside na máxima do direito imobiliário: "Quem não registra não é dono".

Isso significa que, por mais que você tenha a escritura em mãos, se ela não for levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, legalmente, o imóvel ainda pertence ao vendedor.

Você terá apenas um direito pessoal sobre o bem, mas não a propriedade plena e formal. Sem o registro, você fica vulnerável a uma série de riscos, como veremos adiante.

2. O Passo a Passo da Compra Segura: Do Contrato à Matrícula Atualizada

Comprar um imóvel é um processo que envolve diversas etapas, cada uma com sua importância legal e burocrática. Seguir um roteiro claro é fundamental para garantir a segurança da transação e evitar surpresas desagradáveis. Abaixo, detalhamos o passo a passo completo, desde a fase pré-contratual até a efetivação do registro.

2.1. Antes de Assinar o Contrato: Diligência e Prevenção

Antes de qualquer compromisso formal, a fase de diligência é crucial. É aqui que você, com o apoio de profissionais especializados, verifica a situação legal do imóvel e do vendedor. Esta etapa é a base para uma compra segura e deve ser realizada com máxima atenção.

2.1.1. Análise Documental do Imóvel

Para a análise documental do imóvel, é essencial solicitar e verificar a Matrícula Atualizada do Imóvel, que serve para confirmar a titularidade, o histórico de proprietários, e a existência de quaisquer ônus ou averbações.

Recomenda-se que este documento seja obtido no Cartório de Registro de Imóveis com no máximo 30 dias de antecedência da assinatura de qualquer contrato.

Além disso, são importantes a Certidão Negativa de Ônus e Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias, a Certidão Negativa de Débitos de IPTU (solicitada na prefeitura), a Declaração de Quitação Condominial (se aplicável, assinada pelo síndico e acompanhada da ata de eleição), e a Planta Baixa e Habite-se para verificar a regularidade da construção.

2.1.2. Análise Documental do Vendedor (Pessoa Física e Jurídica)

A verificação da situação do vendedor é igualmente importante para evitar que dívidas ou processos judiciais possam recair sobre o imóvel.

Para Pessoa Física, são necessários documentos de identificação (RG, CPF, comprovante de estado civil) e diversas certidões negativas, como as da Receita Federal, Dívida Ativa da União, Ações Cíveis, Execuções Fiscais, Ações Trabalhistas, Ações de Família e Certidão de Protestos.

Para Pessoa Jurídica, além do Contrato Social/Estatuto Social e Cartão CNPJ, são exigidas certidões negativas similares, incluindo a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).

2.2. A Assinatura do Contrato: Compromisso Firme

Após a análise documental e a negociação das condições, o próximo passo é a assinatura do contrato de compra e venda, que pode ser um "Contrato de Promessa de Compra e Venda" ou "Contrato Particular de Compra e Venda".

Este documento formaliza o acordo entre as partes e estabelece as condições da transação. Ele deve detalhar os dados das partes, a descrição do imóvel, o preço e forma de pagamento, os prazos e cláusulas específicas, como multas por descumprimento. A elaboração por um advogado especialista é fundamental.

2.3. A Escritura Pública: Formalizando a Vontade

A escritura pública é o documento lavrado em Cartório de Notas que formaliza a vontade das partes de transferir a propriedade do imóvel. Para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória para a validade do negócio jurídico, conforme o Art. 108 do Código Civil.

As partes podem escolher qualquer Cartório de Notas. Os documentos necessários incluem o Guia de Recolhimento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), que deve ser pago pelo comprador e cuja alíquota varia por município (geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel ou venal, o que for maior).

Para imóveis foreiros, o Comprovante de Pagamento do Laudêmio também é exigido. Os custos da escritura são definidos por tabelas de emolumentos estaduais, como as publicadas pelo TJMG em Minas Gerais, e são geralmente de responsabilidade do comprador.

2.4. O Registro do Imóvel: A Transferência da Propriedade

Após a lavratura da escritura pública, o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente é o passo mais importante. É o registro que efetivamente transfere a propriedade do imóvel para o nome do comprador. Sem ele, o comprador não é o legítimo proprietário perante a lei.

O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Os documentos necessários incluem o original da Escritura Pública de Compra e Venda e a Guia de Recolhimento do ITBI já pago.

Os custos do registro também são tabelados e de responsabilidade do comprador. Embora não haja um prazo legal, é altamente recomendável registrar o mais rápido possível para evitar riscos.

2.5. Após o Registro: Atualizações e Cuidados

Com o registro efetuado, você é oficialmente o proprietário. É importante realizar a Atualização Cadastral na Prefeitura para o IPTU e no Condomínio (se aplicável) para as taxas.

Considerar a contratação de seguros residenciais e guardar a matrícula atualizada do imóvel em local seguro são cuidados adicionais essenciais.

Atenção:

Este guia é um passo a passo informativo e não substitui a assessoria jurídica de um advogado especializado. Cada transação imobiliária tem suas particularidades e deve ser analisada individualmente.

3. Os Riscos de Não Registrar o Imóvel: O Barato que Sai Caro

Muitas pessoas, por desconhecimento ou para tentar economizar, deixam de registrar a escritura do imóvel. Essa é uma decisão arriscada que pode gerar grandes prejuízos e dores de cabeça no futuro. Entenda os principais riscos:

• Você não é o dono legal do imóvel:

Enquanto a escritura não for registrada, o vendedor continua sendo o proprietário legal do imóvel perante a lei. Isso significa que o imóvel ainda pode ser alvo de penhora por dívidas do antigo dono, ou até mesmo ser vendido para outra pessoa.

• Impossibilidade de vender ou financiar o imóvel:

Sem o registro em seu nome, você não pode vender o imóvel legalmente, nem utilizá-lo como garantia para obter um financiamento bancário.

• Problemas em caso de falecimento do vendedor:

Se o vendedor falecer antes do registro, o imóvel será incluído no inventário dele, e você terá que lidar com os herdeiros para regularizar a situação, o que pode ser um processo longo, caro e complicado.

• Desvalorização do imóvel:

Um imóvel com a documentação irregular tem seu valor de mercado reduzido, pois a insegurança jurídica afasta potenciais compradores.

4. Custos Envolvidos: Quanto Custa Escriturar e Registrar um Imóvel em MG?

Os custos para escriturar e registrar um imóvel podem variar significativamente dependendo do valor do bem e do estado onde a transação ocorre. Em Minas Gerais, esses valores são tabelados e fiscalizados. É importante ter uma estimativa para se planejar financeiramente.

4.1. ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)

Como mencionado, em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o maior valor entre o venal e o de transação . Para um imóvel de R$ 500.000,00, por exemplo, o ITBI seria de R$ 15.000,00.

4.2. Emolumentos de Cartório

Os emolumentos são as taxas cobradas pelos serviços dos cartórios (Notas e Registro de Imóveis). Esses valores são definidos por tabelas estaduais, que são atualizadas anualmente. Em Minas Gerais, as tabelas de emolumentos são publicadas pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) .Estimativa de Custos para um Imóvel de R$ 500.000,00 em MG (Valores de 2025/2026 - Apenas Estimativa):

5. Checklist Rápido para o Comprador de Imóveis

Para facilitar o processo, preparamos um checklist com os principais pontos que você deve observar ao comprar um imóvel, organizados por fase:

Fase de Análise Documental (Due Diligence):

Nesta etapa crucial, o comprador deve se certificar de que toda a documentação do imóvel e do vendedor está em ordem.

Isso inclui a obtenção da matrícula atualizada do imóvel (com validade de 30 dias), a análise detalhada dessa matrícula para identificar ônus ou pendências, a certidão negativa de débitos de IPTU, a declaração de quitação condominial (se aplicável) e as certidões negativas do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas, entre outras).

A contratação de uma assessoria jurídica imobiliária é altamente recomendada para esta fase.

Fase de Contratação e Pagamento de Impostos:

Após a análise, o próximo passo é a formalização do acordo. Isso envolve a elaboração ou revisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda com o auxílio de um advogado, e o pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), que é um pré-requisito para a lavratura da escritura.

Fase de Lavratura e Registro:

Com o ITBI pago, procede-se à lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda em um Cartório de Notas.

Em seguida, e de forma indispensável, a escritura deve ser levada para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, onde também serão pagos os emolumentos do registro.

O resultado final é a retirada da matrícula atualizada do imóvel, agora em nome do comprador.

Pós Registro:

Após a efetivação do registro, é importante realizar a atualização do cadastro do imóvel na prefeitura para fins de IPTU e, se for o caso, no condomínio. Estes passos garantem que todas as obrigações e direitos estejam devidamente vinculados ao novo proprietário.

6. Conclusão: A Tranquilidade de um Negócio Bem Feito

A compra de um imóvel é um marco na vida de qualquer pessoa, e a segurança jurídica é o pilar que sustenta a tranquilidade dessa conquista.

Ao seguir o passo a passo da escritura e do registro, você garante a posse legal do seu bem, protege seu investimento e evita problemas que poderiam transformar seu sonho em um pesadelo.

Lembre-se:

a assessoria de profissionais qualificados, como advogados e despachantes imobiliários, não é um custo, mas sim um investimento na sua segurança e paz de espírito.

Com a documentação em ordem, você pode desfrutar do seu novo lar com a certeza de que fez um negócio seguro e bem-sucedido.

Precisa de ajuda para comprar ou vender seu imóvel com segurança? Nossa equipe de especialistas em direito imobiliário está pronta para te ajudar em todas as etapas do processo, desde a análise documental até o registro do seu imóvel.

Evite burocracias e garanta a tranquilidade que você merece.