Lei do Inquilinato vs. Imissão na Posse: Qual Regra Prevalece na Compra de Imóveis de Leilão?

Introdução: O Dilema da Posse em Imóveis Arrematados

A aquisição de um imóvel por meio de leilão, seja ele judicial ou extrajudicial (como os realizados pela Caixa Econômica Federal), é uma excelente oportunidade de investimento, frequentemente oferecendo preços abaixo do valor de mercado. Contudo, essa modalidade de compra pode vir acompanhada de um desafio: a ocupação do bem.

Quando o imóvel arrematado está ocupado por um inquilino, surge uma dúvida crucial para o novo proprietário e para o locatário: Qual lei prevalece: a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) ou a ordem judicial de Imissão na Posse?A Sala de Estar Imóveis, especialista em transações imobiliárias em Belo Horizonte, preparou este guia completo para esclarecer este conflito jurídico, garantindo que você, arrematante ou inquilino, compreenda seus direitos e deveres.

1. Entendendo a Força da Imissão na Posse

A Imissão na Posse é um instrumento jurídico utilizado pelo novo proprietário que nunca teve a posse do imóvel para obtê-la. No contexto de leilões, ela se manifesta como uma ordem judicial ou mandado de desocupação judicial.

A força da Imissão na Posse reside em sua natureza executiva e judicial. Ela não é um mero pedido, mas sim uma determinação do Poder Judiciário que reconhece o direito de propriedade do arrematante.

"A Imissão na Posse é a ação do proprietário que busca a posse de um bem que lhe pertence, mas que nunca esteve em sua posse direta, sendo o meio legal para garantir o direito de uso e gozo do imóvel arrematado."

2. A Regra Geral da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula as relações entre locadores e locatários no Brasil. Em seu Artigo 8º, ela estabelece a regra geral para o caso de venda do imóvel durante a vigência do contrato de locação:

"Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

"Em situações normais de mercado, o novo comprador deve respeitar o contrato de locação e conceder ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupação, a menos que o contrato atenda a duas condições específicas:

1.Cláusula de Vigência:

O contrato deve prever expressamente que continuará válido mesmo em caso de venda.

2.Registro/Averbação:

O contrato deve estar registrado (averbado) na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

3. O Conflito: Por Que a Imissão na Posse Prevalece?

A resposta para a pergunta central do nosso post é clara: A ordem de Imissão na Posse prevalece sobre o prazo de 90 dias previsto na Lei do Inquilinato quando o imóvel é adquirido em leilão. Isso ocorre devido à natureza e à origem da aquisição:

A arrematação em leilão é considerada uma forma de aquisição originária da propriedade, o que significa que o imóvel é adquirido livre de ônus e de quaisquer vínculos anteriores, incluindo contratos de locação não registrados. O direito do arrematante à posse plena e imediata é superior à proteção contratual do inquilino.

4. O Entendimento Consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), corte responsável por uniformizar a interpretação da lei federal no Brasil, já pacificou este entendimento. Em um julgado emblemático, o STJ firmou a tese de que:

“O arrematante não está obrigado a respeitar o contrato de locação que não contém cláusula de vigência e não foi registrado.”

(REsp 1.199.022/SP – STJ)Portanto, se o contrato de aluguel não foi registrado na matrícula do imóvel antes do leilão, o arrematante tem o direito de solicitar a Imissão na Posse, e o inquilino deverá desocupar o imóvel no prazo determinado pelo juiz, que é geralmente muito menor que os 90 dias da Lei do Inquilinato.

5. Quando o Inquilino Pode Invocar a Lei do Inquilinato?

A única situação em que o inquilino pode ter seu direito de permanência resguardado, mesmo após a arrematação em leilão, é se o seu contrato de locação atender, cumulativamente, aos dois requisitos do Art. 8º da Lei 8.245/91:

1. O contrato deve ter cláusula de vigência em caso de alienação.

2.O contrato deve estar registrado/averbado na matrícula do imóvel antes da realização do leilão. Na prática, a maioria dos contratos de locação não atende a esses dois requisitos, tornando a proteção do inquilino contra a Imissão na Posse rara em casos de leilão.

6. Dicas da Sala de Estar Imóveis

Para arrematantes e inquilinos, a Sala de Estar Imóveis oferece algumas orientações práticas:

Para o Arrematante:

•Priorize a Negociação: Antes de ingressar com a ação de Imissão na Posse, tente uma negociação amigável com o ocupante. Oferecer um prazo curto (30 dias) ou um valor para a mudança (ajuda de custo) pode acelerar a desocupação e economizar custos e tempo processual.

• Documentação Completa:

Certifique-se de ter a Carta de Arrematação (ou Auto de Arrematação) e o registro da propriedade em seu nome para dar entrada na ação judicial.

• Consulte um Especialista:

O processo de Imissão na Posse exige conhecimento técnico. Conte com advogados especializados para garantir que o processo seja conduzido de forma rápida e eficaz.

Para o Inquilino:

• Verifique seu Contrato:

Se você aluga um imóvel que pode ir a leilão (como os financiados pela Caixa), verifique se seu contrato possui a cláusula de vigência e se ele foi registrado na matrícula.

• Prepare-se para a Saída:

Se o imóvel foi arrematado e seu contrato não está registrado, a lei está do lado do arrematante. Prepare-se para a desocupação e utilize o tempo concedido pelo juiz para encontrar um novo lar.

• Busque Acordo:

Tentar negociar um prazo maior ou uma compensação financeira com o arrematante pode ser a melhor estratégia para uma transição tranquila.

Conclusão: Segurança Jurídica no Mercado Imobiliário

A prevalência da Imissão na Posse sobre a Lei do Inquilinato em casos de leilão é um pilar de segurança jurídica para o mercado imobiliário, garantindo que o arrematante possa exercer plenamente seu direito de propriedade.

Seja você um investidor buscando a próxima grande oportunidade em leilões ou um proprietário que precisa de assessoria completa para a gestão de seus imóveis, a Sala de Estar Imóveis está pronta para te auxiliar.

Com expertise em Belo Horizonte e região, oferecemos a segurança e o conhecimento necessários para que suas transações sejam realizadas com tranquilidade e dentro da lei.

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Referências

[1] Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Disponível em:[2] Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recurso Especial nº 1.199.022/SP.[3] Artigo: Imissão de Posse - Como funciona para Imóveis Arrematados em Leilão. Jusbrasil. Disponível em:[4] Artigo: Imissão na posse: Saiba o que é e quais seus requisitos. Aurum. Disponível em: