Regularização de imóvel no Barreiro: descubra todos os custos e ganhe segurança para vender ou financiar

Introdução: O Preço da Tranquilidade e da Segurança Imobiliária

Você já sentiu aquele frio na barriga ao pensar na documentação do seu imóvel? Se você é proprietário de um bem com alguma pendência legal ou cadastral, sabe que a irregularidade é um peso que impede a venda, o financiamento e, acima de tudo, tira a sua tranquilidade.

A pergunta que não quer calar é:

quanto custa regularizar um imóvel e, mais importante, vale a pena o investimento? A verdade é que a regularização de um imóvel não é um custo, mas sim um investimento na sua segurança e no valor do seu patrimônio. Imóveis irregulares perdem valor de mercado, e a burocracia pode se tornar um pesadelo.

Neste guia completo, elaborado pela Sala de Estar Imóveis, vamos desmistificar os custos envolvidos. Você encontrará uma análise detalhada de todas as despesas: desde as taxas e impostos obrigatórios até os honorários de profissionais especializados.

Nosso objetivo é que, ao final da leitura, você possa se planejar financeiramente e tomar decisões seguras sobre o futuro do seu imóvel.

O Ponto de Partida: Entendendo a Irregularidade e Seus Custos

Antes de falarmos em números, é fundamental entender que o custo da regularização é diretamente proporcional ao tipo e à complexidade da irregularidade do seu imóvel. Não existe um preço fixo, mas sim uma composição de despesas que varia caso a caso.

A irregularidade mais comum é a falta de averbação de construção (o famoso "habite-se" ou a ampliação não declarada), mas o problema pode ser mais profundo, como a ausência de escritura pública ou a necessidade de um inventário para formalizar a propriedade.

Os 3 Pilares do Custo de Regularização

O custo total para regularizar um imóvel se apoia em três pilares principais:

1.Custos Técnicos e de Projeto:

Despesas com engenheiros e arquitetos para elaboração de projetos, laudos e ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica).

2.Taxas e Impostos Governamentais:

Valores cobrados pela Prefeitura (ISS, taxas de Habite-se, multas), Receita Federal (CNO/CEI, CND) e o Imposto de Transmissão (ITBI ou ITCMD, dependendo do caso).

3. Emolumentos e Custas Cartorárias:

Valores cobrados por Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis para lavratura de escrituras, registros e averbações.

4.Honorários Profissionais:

Pagamento a advogados, despachantes imobiliários e consultores que conduzirão o processo. A seguir, detalharemos cada um desses pilares, com foco nos valores praticados em Belo Horizonte e Minas Gerais, para que você tenha uma estimativa realista.

1. Custos Técnicos: Projetos, Laudos e Mão de Obra Especializada

Se a irregularidade do seu imóvel está ligada à construção (falta de Habite-se, ampliação não averbada), você precisará de um profissional técnico (arquiteto ou engenheiro) para adequar a situação perante a Prefeitura.

Projeto Arquitetônico e Laudos

O primeiro passo é a elaboração de um projeto de arquitetura "como construído" (ou projeto de regularização), que representa fielmente o que existe no local.

Dica da Sala: O custo do projeto é um investimento que garante que sua construção está em conformidade com as normas municipais, evitando problemas futuros.

2. Taxas e Impostos: O Custo da Conformidade com o Poder Público

Esta é a parte que mais assusta, pois envolve valores obrigatórios e, em alguns casos, multas.

Imposto sobre Serviços (ISS) e Taxas Municipais

Ao regularizar uma construção, a Prefeitura de Belo Horizonte cobra o ISS (Imposto sobre Serviços) sobre a mão de obra da construção, caso você não tenha comprovantes de recolhimento anteriores.

• ISS da Construção:

A alíquota e a base de cálculo variam conforme a legislação municipal e o tipo de obra. Em BH, a regularização de obras exige o cálculo e pagamento desse imposto sobre o valor da área a ser regularizada.

• Taxa de Habite-se:

Taxa municipal para a emissão do Certificado de Baixa de Construção (Habite-se).

• Multas:

Se a obra foi executada sem licença, a Prefeitura pode aplicar multas, que variam conforme a infração e o tamanho da área irregular.

Estimativa de Custo do Habite-se em BH:O custo total para obter o Habite-se em Belo Horizonte (incluindo projeto, taxas e honorários) para imóveis de até 350m² pode variar entre R$ 7.000,00 e R$ 18.000,00 .

Este valor é uma estimativa ampla e deve ser confirmado com um profissional, pois depende da situação específica da obra.

Impostos de Transmissão (ITBI e ITCMD)

Estes impostos são cruciais quando a regularização envolve a transferência de propriedade ou a formalização de herança/doação.

Exemplo Prático (ITBI): Se o valor de referência do seu imóvel em BH for R$ 300.000,00, o ITBI será de R$ 9.000,00 (3% de R$ 300.000,00).

Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS

Para regularizar uma construção, a Receita Federal exige a comprovação de que as contribuições previdenciárias (INSS) sobre a mão de obra foram recolhidas.

• Cálculo:

O INSS é calculado com base na área construída e no Custo Unitário Básico (CUB) da construção, utilizando o sistema SERO (Serviço Eletrônico para Regularização de Obras).

• Custo:

Se você não tiver a documentação da obra (notas fiscais, recibos), o INSS será calculado por arbitramento, o que pode gerar um custo significativo. O pagamento é feito via DARF.

3. Emolumentos e Custas Cartorárias: O Custo da Formalização

Após a aprovação na Prefeitura e o pagamento dos impostos, o processo segue para o Cartório de Registro de Imóveis. Os valores cobrados são chamados de emolumentos e são tabelados por lei estadual (em Minas Gerais, pela Lei nº 15.424/2004, atualizada anualmente pelo TJMG).

Os emolumentos são cobrados com base no valor do imóvel (ou do negócio jurídico) e variam conforme o ato: Escritura, Registro ou Averbação.

Tabela de Emolumentos para Atos de Registro (MG - 2025)

A tabela abaixo ilustra o custo final ao usuário (Emolumentos + Taxa de Fiscalização Judiciária) para os atos de Registro e Escritura Pública com conteúdo financeiro (como uma compra e venda ou formalização de propriedade), conforme a Portaria da Corregedoria nº 8.258/CGJ/2024 :

Fonte: Tabela 1 e Tabela 4 da Portaria da Corregedoria nº 8.258/CGJ/2024 (Valores em 2025) .

Atenção:

Se você está regularizando uma compra e venda, precisará pagar o emolumento da Escritura Pública (no Cartório de Notas) e, posteriormente, o emolumento do Registro (no Cartório de Registro de Imóveis). Ou seja, o custo cartorário pode ser o dobro do valor da tabela acima.

Custo da Averbação de Construção (Habite-se)

Este é o custo mais comum na regularização de obras. Após o Habite-se ser emitido pela Prefeitura, é preciso levar o documento ao Cartório para averbar a construção na matrícula do imóvel.

• Averbação de Construção:

O emolumento é calculado como metade do valor do Registro com conteúdo financeiro (item 5.e da Tabela 4) .

•Exemplo: Se o valor da construção for arbitrado em R$ 300.000,00, o valor do Registro seria de R$ 4.684,29. A averbação custará aproximadamente R$ 2.342,15.

Outras Averbações e Certidões

• Averbação sem conteúdo financeiro (ex: mudança de nome, estado civil): R$ 34,65 .
• Certidões:

O custo de certidões (como a de inteiro teor da matrícula) varia, mas geralmente fica na faixa de R$ 50,00 a R$ 150,00 por documento.

4. Honorários Profissionais: O Valor da Expertise

Contratar um profissional é o que garante que o processo será conduzido de forma correta, rápida e com a menor incidência de custos e multas possível.

Despachante Imobiliário e Consultoria em Documentação

O despachante é o profissional que lida com a burocracia, acompanhando o processo na Prefeitura, Receita Federal e Cartórios.

• Função:

Agilizar a obtenção de documentos, protocolar processos e acompanhar prazos.

• Honorários:

Os honorários de despachantes e consultores em documentação podem variar de R$ 2.500,00 a R$ 10.000,00 , dependendo da complexidade do caso e do valor do imóvel.

Assessoria Jurídica Imobiliária

Para casos mais complexos, como usucapião, inventário extrajudicial ou disputas de propriedade, o advogado é indispensável.

• Função:

Análise legal, elaboração de peças jurídicas, representação em processos e orientação sobre a melhor via de regularização.

• Honorários:

Em casos de regularização por via judicial (usucapião, inventário litigioso), os honorários podem ser calculados com base no valor do imóvel, seguindo a tabela da OAB/MG.

O Investimento na Tranquilidade: A contratação de um profissional não é um gasto extra, mas sim uma economia de tempo, estresse e, muitas vezes, de dinheiro, pois um especialista sabe como evitar multas e otimizar o cálculo de impostos.

Cenários Comuns de Irregularização e Seus Custos

Para dar uma visão mais clara, vamos analisar três cenários comuns de irregularidade e a composição de seus custos.

Cenário 1: Regularização de Construção (Habite-se)

• Problema:

Imóvel construído ou ampliado sem a devida aprovação e averbação na matrícula.

• Custos Envolvidos:

1.Técnicos:

Projeto de regularização, laudos e ART/RRT.

2.Municipais:

ISS da construção, Taxa de Habite-se e possíveis multas.

3.Federais:

INSS/CND da obra (via SERO).

4.Cartorários:

Averbação da construção (metade do valor do registro, calculado sobre o valor da construção).

5.Profissionais:

Honorários de engenheiro/arquiteto e despachante.

•Estimativa Total (BH, imóvel padrão):

R$ 7.000 a R$ 25.000 (dependendo da área e das multas).

Cenário 2: Formalização de Compra e Venda (Contrato de Gaveta)

• Problema:

O proprietário tem apenas um "contrato de gaveta" e precisa da Escritura e do Registro em seu nome.

• Custos Envolvidos:

1.Impostos:

ITBI (3% em BH) sobre o valor do imóvel.

2.Cartorários:

Emolumentos da Escritura Pública (Tabela 1) e Emolumentos do Registro (Tabela 4).

3.Profissionais:

Honorários de despachante ou advogado para conduzir o processo.

• Estimativa Total (BH, imóvel de R$ 300 mil):
• ITBI (3%): R$ 9.000,00•Escritura + Registro:

Aproximadamente R$ 9.368,58 (R$ 4.684,29 x 2)

• Total Mínimo (sem honorários): R$ 18.368,58

Cenário 3: Regularização por Inventário (Imóvel em Nome de Pessoa Falecida)

• Problema:

O imóvel está em nome de um familiar falecido e precisa ser transferido para os herdeiros.

• Custos Envolvidos:

1.Impostos:

ITCMD (até 8% em MG) sobre o valor da parte herdada.

2.Cartorários:

Emolumentos da Escritura de Inventário (se extrajudicial) e Emolumentos do Registro.

3.Profissionais:

Honorários advocatícios (obrigatórios, mesmo no extrajudicial).

• Estimativa Total:

Varia muito, mas o ITCMD é o maior custo. Um imóvel de R$ 300 mil, com alíquota de 5% de ITCMD, geraria R$ 15.000,00 só de imposto, além dos honorários e custas cartorárias.

A Importância de um Planejamento Financeiro Detalhado

A principal conclusão é que o custo da regularização é uma soma de parcelas que precisam ser calculadas com precisão. O erro mais comum é focar apenas em um custo (ex: o imposto) e esquecer dos demais (honorários, taxas, emolumentos).

Para evitar surpresas, a Sala de Estar Imóveis recomenda:

1.Diagnóstico Completo:

O primeiro passo é ter um diagnóstico preciso da situação do imóvel, feito por um profissional.

2.Orçamento Detalhado:

Exija um orçamento que discrimine cada custo:

técnico, municipal, federal, cartorário e honorários.

3. Reserva Financeira:

Considere uma margem de segurança (10% a 20% do valor total estimado) para imprevistos.

Conclusão: O Investimento que Traz Paz e Lucro

Chegamos ao final do nosso guia, e a resposta para a pergunta "quanto custa regularizar um imóvel?" é: o custo é o que for necessário para garantir a sua paz de espírito e o valor real do seu patrimônio. Um imóvel regularizado é um imóvel:

• Mais Valioso:

Você pode vendê-lo pelo preço de mercado, sem descontos por irregularidade.

• Negociável:

Você pode usar o imóvel como garantia em financiamentos ou vendê-lo a prazo.

• Seguro:

Você tem a certeza legal da sua propriedade, livre de disputas e multas. A Sala de Estar Imóveis entende que a burocracia pode ser esmagadora. Por isso, nosso foco é oferecer um cuidado genuíno em todo o processo. Se você tem um imóvel com pendências no Barreiro ou em Belo Horizonte, não adie mais essa decisão.

Seu Próximo Passo:

Não perca tempo tentando decifrar sozinho a complexa legislação imobiliária. Entre em contato com a Sala de Estar Imóveis hoje mesmo. Nossa equipe de consultoria em documentação e assessoria jurídica está pronta para fazer um diagnóstico gratuito do seu caso, apresentar um orçamento detalhado e conduzir todo o processo de regularização para você.

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Custos Cartorários

Para que você possa fazer uma estimativa ainda mais precisa, detalhamos as faixas de valores da Tabela de Emolumentos de Minas Gerais (2025) para o ato de Registro (e Escritura), que é um dos custos mais significativos na regularização de propriedade. Tabela Completa de Emolumentos para Registro/Escritura (MG - 2025)

Fonte: Tabela 1 e Tabela 4 da Portaria da Corregedoria nº 8.258/CGJ/2024 (Valores em 2025) .

O Impacto da Irregularidade no Valor do Seu Imóvel

Muitos proprietários hesitam em arcar com os custos de regularização, mas é crucial entender o impacto financeiro de manter um imóvel irregular. Um imóvel irregular pode ter seu valor de mercado reduzido em até 30%.

Isso acontece porque o comprador terá que assumir o risco e o custo da regularização, e os bancos não financiam imóveis com pendências graves. Exemplo de Perda de Valor:

Neste exemplo, ao evitar um custo de regularização de R$ 18.000,00, o proprietário pode perder R$ 90.000,00 na venda. A regularização é, portanto, um investimento com retorno garantido.

A Sala de Estar Imóveis e o Cuidado com a Sua Documentação

Nossa missão na Sala de Estar Imóveis, especialmente na região do Barreiro, é ir além da transação. Entendemos que a documentação é o coração do seu patrimônio.

Nossos serviços de Consultoria em Documentação e Despachante Imobiliário e Assessoria Jurídica Imobiliária foram criados para simplificar o que parece impossível.

Não queremos que você se sinta apenas um número. Queremos ser seu parceiro, oferecendo um caminho claro e humano para a regularização. Nossos Diferenciais:

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Analisamos seu caso com empatia, entendendo sua história e suas necessidades.

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Conhecemos a fundo a legislação municipal e os trâmites dos cartórios e da Prefeitura de Belo Horizonte, garantindo agilidade. Se você busca segurança, valorização do seu patrimônio e um processo conduzido com cuidado e profissionalismo, a Sala de Estar Imóveis é o seu lugar.

Não deixe a irregularidade ser um obstáculo para seus sonhos. Fale conosco e comece hoje mesmo a jornada para a tranquilidade!

Checklist de Custos para Regularização

Use este checklist para ter uma visão geral dos custos que podem incidir no seu processo:

A Linguagem do Cuidado: Por que a Sala de Estar Imóveis é a Escolha Certa

A regularização de um imóvel é um processo que exige precisão técnica e, acima de tudo, confiança. Em um mercado que muitas vezes é frio e transacional, a Sala de Estar Imóveis se destaca pelo seu cuidado genuíno.

Nossa experiência, comprovada por mais de 800 clientes atendidos e mais de 500 avaliações 5 estrelas no Google, não é apenas sobre números. É sobre a confiança que construímos ao simplificar a vida de quem precisa de apoio em momentos complexos.

Se você está no Barreiro, em Belo Horizonte, ou em qualquer lugar de Minas Gerais, e busca uma solução para a irregularidade do seu imóvel, conte com quem trata seu patrimônio com a atenção que ele merece.

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